SCIA IN ALTERNATIVA AL PERMESSO DI COSTRUIRE

Avendo ricevuto molte domande sul tema preferisco rispondere con un articolo focalizzato sulla SCIA IN ALTERNATIVA AL PERMESSO DI COSTRUIRE

Nell’ordinamento nazionale DPR 380/01 esistono due distinti regimi di Segnalazione Certificata Inizio Attività, soprattutto dopo l’entrata in vigore del celebre Decreto ‘Scia 2’ D.Lgs. 222/2016. Siccome spesso sento obbiettare i colleghi che esiste una sola procedura di SCIA che consente di iniziare i lavori solo dopo trenta giorni dalla presentazione. Astenendomi da opinioni, vado dritto al sodo e cerco di essere sintetico.

Abbiamo due tipi di SCIA:

Segnalazione Certificata Inizio Attività “normale”: art. 22 comma 1 TUE (che richiama la SCIA ex art. 19 L. 241/90); 

SCIA in alternativa al Permesso di Costruire (art. 23 del TUE);

La SCIA in Alternativa al Permesso di costruire è una variante procedurale di quella ordinaria

La prima SCIA “normale”, quella che sicuramente viene più utilizzata perchè indispensabile per gli interventi di edilizia minore, ha un regime e procedimento amministrativo fermamente indicato appunto nell’art. 19 L. 241/90. Il comma 2 dell’art. 19 L. 241/90 dispone che l’attività oggetto della segnalazione può essere iniziata, anche nei casi di cui all’articolo 19-bis, comma 2, dalla data della presentazione della segnalazione all’amministrazione competente. Dalla data di presentazione, decorrono i primi trenta giorni per svolgere gli accertamenti della carenza o meno dei requisiti e presupposti per la sua efficacia; decorso tale periodo, la SCIA si consolida tramite l’istituto del silenzio-assenso.

La “Super-SCIA” cioè la SCIA in alternativa al Permesso di Costruire ha sostituito e mandato in pensione l’omologa DIA alternativa o Super DIA, ove operativa nelle regioni.

Essa è normata dall’art. 23 del TUE e consente compiere alcuni interventi edilizi rilevanti al posto del Permesso di Costruire.

Interventi ammessi a SCIA in alternativa al permesso di costruire fattibili senza condizioni sono:

(art. 23 c.1 lettera A): Ristrutturazione edilizia “pesante” ex art. 10 c.1 lett. C del TUE;

Interventi ammessi a SCIA in alternativa al permesso di costruire fattibili in presenza di condizioni sono:

(art. 23 c.1 lettera B): Nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica, in presenza di apposita disciplina attuativa comunque denominata, compreso accordi negoziali con valore di piano attuativo, contenenti precise  disposizioni  plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive,  la  cui  sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in  sede  di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli  vigenti;

(art. 23 c.1 lettera C): interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche. 

Sempre l’art. 23 del TUE, al comma 1, in relazione alla SCIA alternativa al PdC, consente alle regioni di individuare con propria legislazione gli altri interventi soggetti a questa procedura, diversi da quelle tre ipotesi disciplinate, da assoggettare al contributo di costruzione e definendo criteri / parametri per la relativa determinazione.

Rispetto alla SCIA normale, nella SCIA in Alternativa al Permesso di costruire i lavori possono essere iniziati solo se siano decorsi trenta giorni dal deposito allo sportello unico (art. 23 comma 1 “doppione” del TUE). Ovviamente nei casi in cui la disciplina richieda l’acquisizione preventiva di atti, nulla osta, pareri comunque denominati, il discorso diventa più complesso e tali presupposti devono essere acquisti quali condizioni necessarie per completare la piena efficacia della SCIA i alternativa al Permesso Di Costruire.

Chi può presentarla, inizio lavori e durata.

Oltre al proprietario, possono depositare la SCIA alternativa al Permesso di Costruire: l’usufruttuario, il titolare del diritto di superficie, l’amministratore di condominio (sulle sole parti comuni), il promittente acquirente e l’enfiteuta (per la costruzione di fabbricati rurali). Ovviamente, ognuno di loro, dovrà avere il permesso scritto da parte di tutti gli altri aventi titolo.

Non può depositare la pratica colui che è solo possessore dell’immobile.

Una volta protocollata la SCIA alternativa al Permesso di Costruire o Super SCIA, è necessario attendere 30 giorni, per iniziare i lavori. In questi 30 giorni, il responsabile competente, qualora riscontri l’assenza di una o  più  delle  condizioni  stabilite,  notifica  all’interessato l’ordine motivato di non effettuare l’intervento o eventuali modifiche o integrazioni.

Ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico  abilitato rilascia un certificato di Collaudo finale.

La durata massima è di 3 anni. Qualora scadesse tale termine e i lavori non fossero ancora ultimati, sarà necessaria una nuova SCIA.

E’ obbligatoria la Fine lavori. All’interno di tale documento, rilasciato dal progettista o da un tecnico abilitato, il professionista attesta che l’opera è stata realizzata in conformità al progetto allegato alla Scia. Contestualmente va presentata anche la ricevuta dell’avvenuta presentazione dell’Aggiornamento catastale o la Dichiarazione che l’opera non abbia comportato modifiche al classamento.

Quali sono i costi?

Il costo maggiore non è dato dalla stesura della pratica di per sé, ma dalla fornitura e posa in opera dell’intervento da parte delle imprese. Le voci, che comporranno la spesa, sono:

• Parcella dei professionisti. Non è semplice definire il costo dei professionisti incaricati, siano essi geometri, architetti o ingegneri. Molto dipenderà dalla tipologia di intervento. In generale, la parcella media si aggira intorno al 15% dell’importo lavori.
• Diritti di istruttoria e di segreteria per il deposito delle pratiche (in genere 250 € per la SCIA, 50 € per l’aggiornamento catastale).
• Contributo di costruzione, qualora previsto. Il Comune permette la rateizzazione di questo contributo, secondo le modalità stabilite dallo stesso ente. 
• Interventi edili variabili in base all’intervento. Vedi i costi delle imprese edili.

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