CILA in sanatoria 2023

La CILA in sanatoria

Se l’immobile che hai acquistato ha subito degli interventi che non sono stati comunicati al comune oppure stai eseguendo dei lavori non ancora segnalati, avrai bisogno di presentare una CILA in sanatoria. Scopri che cos’è la CILA in sanatoria.

Di cosa ci occupiamo

Per un non addetto ai lavori può essere complesso riuscire a espletare correttamente le procedure necessarie alla presentazione della CILA in sanatoria.

In Studio Marchesini ti affianchiamo dandoti tutte le informazioni di cui hai bisogno in modo chiaro per qualsiasi tipologia di pratica edilizia.

Parlando di CILA per lavori già eseguiti qui troverai tutte le informazioni.

Cos’è la CILA in sanatoria?

La CILA in sanatoria (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata tardiva o postuma) è una comunicazione da inviare al proprio comune in caso di lavori eseguiti per i quali non è stata trasmessa alcuna nota al comune.

Data la natura di questa pratica, è conosciuta anche come CILA tardiva o CILA per lavori già eseguiti.

La CILA in sanatoria non va confusa con il condono edilizio.

Quando e come fare la CILA in sanatoria?

Come la CILA edilizia, anche la CILA in sanatoria va presentata nel caso siano state compiute o siano in corso d’opera delle modifiche non strutturali o di volume dell’immobile, ad esempio:

• Spostamento o costruzione di tramezzature (anche se in cartongesso)
• Creazione o chiusura di porte all’interno dell’immobile e non su murature portanti
• Ristrutturazione o rinnovo di impianti elettrici, fognari e idrici

Per la CILA in sanatoria dovrai ricorrere a un tecnico esperto, sia esso un architetto, un ingegnere o un geometra, che reperisca tutta la documentazione per ricostruire lo storico dell’immobile (varianti, permessi di costruire e pratiche edilizie). A questa fase seguirà quella di rilievo dello stato attuale per il confronto e la definizione delle modifiche da sanare.

Il tecnico presenterà poi al comune la CILA in sanatoria.

Quanto costa una CILA in sanatoria?

L’oblazione a carico del committente per la CILA in sanatoria è di 1.000€, a cui va aggiunto il compenso del professionista che seguirà le pratiche.

La sanzione può essere ridotta di 2/3 se viene presentata prima del termine dei lavori di modifica.

FAQ sulla CILA tardiva

A chi rivolgersi per la CILA in sanatoria?

Pratica “CILA” significa Comunicazione Inizio Lavori Asseverata e indica la comunicazione da presentare al Comune all’inizio di lavori di manutenzione straordinaria che non modificano la struttura dell’edificio.

Come si presenta la pratica CILA?

Per presentare la pratica CILA devi compilare i documenti e affidarti a un tecnico per raccogliere ed elaborare tutti i documenti necessari da consegnare allo sportello del tuo Comune.

Cos’è la CILA in sanatoria?

La CILA in sanatoria è una multa applicata per regolarizzare abusi minori relativi a lavori di manutenzione straordinaria non dichiarati in precedenza (1.000€).

Qual è la differenza tra CILA e CILA in sanatoria?

La CILA viene presentata nel momento in cui decidi di realizzare lavori di manutenzione straordinaria. Se, per vari motivi, i lavori non vengono comunicati, si dovrà ricorrere alla CILA in sanatoria per regolarizzare il nuovo stato dell’immobile.

Studio CILA IN SANATORIA  

Presso il nostro Studio troverai esperti qualificati in grado di accompagnarti in tutte le fasi di elaborazione della documentazione (grafica e non) necessarie alla presentazione della CILA in sanatoria. In questo modo penseremo noi alla parte burocratica e tu potrai dedicarti alla realizzazione dei tuoi lavori di manutenzione straordinaria.

Comunicazione Inizio Lavori Asseverata in Sanatoria

Cosa è la CILA in sanatoria, quando è necessario presentarla, le sanzioni previste ed i termini di prescrizione.

Con il termine “CILA in sanatoria” si è soliti intendere la presentazione della Comunicazione Inizio Lavori Asseverata quando le relative opere ammesse sono già ultimate. Ma facciamo un passo indietro e vediamo bene cos’è la CILA, quando va presentata e cosa accade se non si effettua questo adempimento.

CILA: quando è necessaria

La CILA è attualmente regolata dal decreto Scia 2 (art. 6/bis comma 5), il quale prevede che venga presentata nel caso in cui si intendano avviare degli interventi di ristrutturazione edilizia che rientrano in quelli ritenuti di “manutenzione straordinaria leggera“, diversi da quelli che ricadono nella manutenzione ordinaria (edilizia libera) e dagli interventi di manutenzione straordinaria pesante che coinvolgono le parti strutturali dell’immobile e vanno a mutare la destinazione d’uso dell’edificio, e/o la sua volumetria per i quali è prevista la presentazione della SCIA o del permesso di costruire.

CILA: tempi e sanzioni

CILA: quanto costa? Trattandosi di una comunicazione, non è richiesta la preventiva approvazione del Comune per iniziare i lavori. In caso di modifiche al primo progetto occorre presentare una nuova CILA. In caso di inadempienza, resta valido il comma 5 dell’art. 6-bis del Testo Unico per l’Edilizia DPR 380/01, pur se modificato dal Decreto Scia 2 (D. Lgs. 222/2016).

Questo significa che in caso di mancata presentazione della CILA prima dell’inizio dei lavori si applica la sanzione pecuniaria pari a mille euro (ad essere sanzionato è il mancato adempimento, non un abuso edilizio, non essendoci illecito se non sul piano formale/burocratico). La sanzione viene ridotta di due terzi (333 euro) se la comunicazione viene effettuata spontaneamente, ovvero in maniera tardiva mentre l’intervento è in corso. Il termine di prescrizione è di 5 anni.

Se la CILA viene presentata a lavori ultimati si parla di CILA in sanatoria, anche se in realtà si tratta di una multa e non di una vera sanatoria, da pagare per mettere in regola dei lavori che sono stati fatti in precedenza, sanando le difformità relative alle tipologie di intervento per cui è richiesta la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata.

Ho scritto questo articolo sulla Cila in sanatoria poiché nel mercato immobiliare di oggi ci troviamo spesso e volentieri a dover sistemare situazioni che ci trasciniamo silenti da un passato dove i controlli urbanistici sugli immobili erano molto inferiori a quelli odierni.

Molte persone nel tempo hanno applicato ai loro immobili modifiche non autorizzate, vuoi per leggerezza vuoi per risparmiare, che oggi devono per forza essere regolarizzate prima di un rogito.

Cos’è la Cila in sanatoria

La Cila in sanatoria, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, e’ la pratica edilizia che ha soppiantato la precedente Dia a sanatoria per la regolarizzazione di abusi edilizi minori.

Possiamo interpretarla come una multa che il Comune applica per la regolarizzazione.

Cosa si può sanare con una Cila a sanatoria.

Rientrano negli abusi edilizi minori quelli che non comportano, ad esempio, aumenti di superficie, modifiche alla sagoma od alle strutture portanti.

Per citare qualche casistica usuale, possiamo utilizzarla per sanare l’apertura o chiusura di porte interne se fatte su muri non portanti.

Allo stesso modo per sanare lo spostamento abusivo di muri interni divisori. In merito a questo vi ricordo che è necessaria anche se le divisione sono state realizzate in cartongesso o similari.

Con una Cila a sanatoria non potrete, invece, sanare la realizzazione della veranda, variazioni della destinazione d’uso o variazioni prospettiche.

Cosa serve e chi la fa

Il tecnico da voi incarico ( Geometra, Architetto o Ingegnere) provvederà ad un Accesso agli Atti presso il vostro il vostro Comune.

Questo per reperire le copie dei precedenti edilizi, permessi di costruire, varianti, ultime pratiche dove venga mostrato lo stato legittimo dell’immobile.

Ovvero, quello effettivamente autorizzato. E’ sempre bene raccogliere anche l’atto di provenienza dell’immobile per vedere se riporta numeri di protocollo di documenti che possono essere utili.

Il secondo passaggio è costituito dal rilievo tecnico dello stato di fatto, l’effettiva morfologia dei luoghi.

Il confronto tra i due elaborati identificherà le difformità la cui modifica sarà a sua volta restituita graficamente, con relativa regolarizzazione, durante il deposito della sanatoria.

Quanto tempo ci vuole?

Un accesso agli atti a Bologna porta via circa 20 / 30 giorni durate i quali si può provvedere al rilievo tecnico per risparmiare tempo.

A differenza della vecchia DIA non è neanche necessario attendere i 30 giorni di silenzio assenso.

Possiamo quindi dire che, mediamente ed in assenza di imprevisti, una Cila in sanatoria può essere svolta, a Bologna, in circa in mese e mezzo. Molto meno se si hanno già i precedenti in casa, succede raramente.

Quanto costa una CILA in sanatoria

Il costo della pratica ha due componenti primarie: l’onorario del professionista e l’oblazione, altro nome per indicare la multa.

Al momento attuale l’importo di quest’ultima in ordine alla Cila in Sanatoria è di 1000€.

L’onorario a sua volta varia in base a diversi parametri. Primo tra tutti la dimensione dell’ immobile, il numero di sopralluoghi necessari e la gestione di eventuali imprevisti.

Oltre al costo della cila in sanatoria ci sarà da aggiungere molto probabilmente quello del successivo aggiornamento catastale tramite pratiche DOCFA.

Sarà infatti necessario aggiornare la planimetria catastale non conforme allo stato di fatto per completare il cerchio Comune-Catasto ed avere un immobile perfetto.

Art 19 bis Legge Regionale 23/2004

Altro caso in cui possiamo evitare, sempre a Bologna, la multa si ha quando le difformità risalgono all’epoca della costruzione che non vide le necessario varianti in corso d’opera.

Parliamo in questo caso delle Tolleranze Costruttive, che ovviamente vanno dimostrate.

Come? Uno degli esempio più classici lo abbiamo quando nel certificato di agibilità dell’epoca viene menzionato il sopralluogo del tecnico Comunale o dell’ufficiale sanitario.

Ne ho parlato anche nel mio articolo vendere casa senza agibilità, se avete voglia date un’occhiata.

Tale circostanze permette l’applicazione del Art.19 commi 1,2,3,4. Non mi dilungo oltre, il vostro Geometra valuterà se è possibile scegliere questa via.

Il ruolo nella valutazione dell’immobile

Una corretta valutazione prevede una chiara identificazione dell’oggetto da valutare.

Da un lato è vero che la cila in sanatoria non riguarda per natura modifiche sostanziali, dall’altro può essere l’occasione per scoprire nuove difformità.

Prima si controlla, prima si sistema, più sicuri si è.

Inoltre, i costi vendita casa prevedono come voce proprio anche tutte le necessarie regolarizzazioni.

Nel momento in cui si perizia l’immobile si deve tenere in considerazione ogni circostanza urbanistica.

L’applicazione preventiva di controlli, sanatorie e regolarizzazioni è, non smetterò mai di sostenerlo, il punto fondamentale per la sicurezza nella vendita.

Una nota a rafforzare questo concetto vorrei spenderla per tutti quei casi in cui ci ritroviamo a vendere un immobile ereditato su cui, quindi, conosciamo ben poco.

Mai come in tale circostanza è necessario prima di tutto assicurarsi della cosa che stiamo per vendere. Ora entriamo nel caso specifico.

La cila in sanatoria nel vendere casa o altri immobili

Prima dei dettami legali parliamo di quelli che riguardano il corretto iter di messa in vendita. Proprio per non incorrere in imprevisti di percorso, l’attuale complicato mercato immobiliare ci impone un’accurata analisi dei documenti per vendere casa.

Tra essi, come vedrete nell’articolo appena linkato, ci sono proprio i precedenti edilizi.

Il nesso è a doppio senso. Senza documenti non si può fare una cila in sanatoria così come pure nessun’altra pratica. Se non si fanno le pratiche, ove necessarie, non si può perseguire la conformità urbanistica dell’immobile. Senza regolarità urbanistica non è detto che l’immobile sia liberamente commerciabile. Dipende dal tipo di difformità rilevate e dalla loro essere sostanziali o meno come ho spiegato nel mio articolo su come vendere immobile con difformità urbanistiche.

Anche nel caso di modifiche minori, però, chi vuole comprare casa deve essere formalmente edotto sin dall’inizio delle trattative. Questo implica che in una eventuale proposta di acquisto immobiliare deve essere espressa la necessità di sanatoria e la relativa regolamentazione degli obblighi e doveri assunti dalle parti.

Quando le difformità emergono successivamente agli accordi o le tempistiche per sanare sforano i termini ultimi per il rogito si rischiano inadempienze contrattuali. Ergo, un mare di grane e questo è il motivo per cui nelle pagine di questo blog consiglio sempre di redigere la relazione tecnica integrata prima di mettere in vendita l’immobile.

Questo il motivo per cui ogni accertamento ed ogni pratica edilizia dovrebbe essere già terminata nel momento in cui si mette in vendita l’immobile. Non a caso sempre più spesso si inizia a parlare di vera e propria due diligence immobiliare per la tutela delle compravendita.

Vediamo ora come comportaci se purtroppo ci sono ritardi dovuti ad imprevisti.

Se la vendita è già in corso

Mettiamo caso di aver firmato un preliminare e che solo dopo ci siamo accorti di dover applicare una cila in sanatoria per sistemare qualche piccola modifica “sfuggita” nel tempo.

E’ possibile stipulare lo stesso il rogito? Ni.

Questo può avvenire solo ed esclusivamente se il compratore è disposto a venirci incontro. Nella vendita di un immobile con sanatoria in corso la prima soluzione è posticipare la data ultima del rogito del tempo necessario alla chiusura della pratica. In alternativa possiamo aprire la cila, accatastare con l’impianto definitivo e stipulare con la pratica aperta.

La successiva fine lavori a cura e spesa del venditore in modo che l’acquirente non subisca danno alcuno.

In questi casi è bene che una parte del prezzo venga versata al venditore ma lasciata in deposito al Notaio fino a conclusione della sanatoria. Altro sistema per addolcire un compratore che si ritrova in questo tipo di situazione.

Grazie per il tempo dedicato alla lettura. Per ricevere un aiuto sulla gestione delle pratiche edilizie in compravendita è possibile richiedermi una consulenza immobiliare via skype o similari.

La Cila in Sanatoria, non è una sanatoria ma una multa

La  mancata  comunicazione  asseverata  dell’inizio  dei  lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro.

Il Testo Unico da luglio 2017 ha fatto entrare in efficacia le modifiche del Decreto ‘Scia 2’ e resta in essere la CILA tardiva In gergo i tecnici la chiamano “Cila in sanatoria” e intendono la presentazione della Comunicazione Inizio Lavori Asseverata quando le relative opere ammesse sono già ultimate. Nel Testo Unico DPR 380/01 anteriore al Decreto ‘Scia 2’ (se non lo conosci, ecco qui il corso online) la mancata presentazione della CILA era normata dall’articolo 6 comma 7, mentre con l’entrata in vigore dello ‘Scia 2’ diventa normata dall’art. 6/bis comma 5. Premesso che le due versioni normative si riferivano a categorie di intervento diverse nell’ambito dell’Edilizia Libera, la procedura della CILA tardiva è rimasta pressoché invariata. E’ più corretto definirla CILA tardiva o postuma In sostanza la mancata presentazione della comunicazione (CIL e/o CILA) comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione viene effettuata spontaneamente quando l’intervento e’ in corso di esecuzione. <> Se l’intervento abusivo avviato o ultimato che sia, rientra nell’edilizia libera oggetto di Comunicazione Inizio Lavori o di Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, esso può essere regolarizzato presentando la suddetta pratica unitamente alla relativa ricevuta di pagamento della sanzione. Premesso che fanno eccezione gli eventuali abusi connessi con altri ambiti settoriali (paesaggistica e beni culturali in primis, ma anche vincolo idrogeologico, e tanti altri), col pagamento della sanzione non si sana l’opera abusiva, ma la sola mancata presentazione.

Diciamo meglio. Il “reato” consiste nella mancata presentazione preventiva Che poi viene sanata in maniera tardiva o postuma con una sorta di “ravvedimento operoso” da mille euro, mentre l’opera abusiva di per sè non viene sanzionata sul piano amministrativo e/o penale (ripeto: salvo norme settoriali). Come dire: non è grave il reato sul piano sostanziale, ma lo è sul piano formale e burocratico. Tra l’altro l’attuale stesura normativa non prescrive o dispone alcunché in termini temporali, e non pone neppure il rispetto della condizione della doppia conformità come invece previsto dal TUE agli articoli 36 e 37, afferenti agli abusi e difformità edilizie che esulano il livello basilare di edilizia libera.

La panacea della CILA tardiva: come funziona la regolarizzazione di un’opera edilizia senza i titoli giusti?

Tar Campania: nei casi in cui un’opera che avrebbe richiesto un permesso di costruire o una Scia è stata eseguita dall’interessato sotto il regime di Cila, l’abuso non viene sanato con le sanzioni relative alla CILA

La CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) tardiva è una sorta di ‘magnifica’ possibilità, offerta dalle normative urbanistiche, per sanare una situazione di ‘abuso edilizio lieve’, cioè per evitare di pagare 1.000 euro per non aver presentato la comunicazione in caso di lavori rientranti nel perimetro ex art. 6-bis del dpr 380/2001 (lavori di manutenzione straordinaria).

Come recita lo stesso articolo, la mancata CILA comporta quella sanzione, che è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

Fin qui tutto chiaro, giusto? No. Almeno a giudicare dalla ‘storia’ raccontata nella sentenza 1273/2021 del 25 febbraio scorso del Tar Campania, relativa all’annullamento delle pratiche edilizie CILA presentate per regolarizzare un frazionamento edilizio.

Il caso

Il provvedimento di annullamento si fonda sulla seguente motivazione:

• “l’immobile oggetto delle due procedure edilizie menzionate è affetto da illegittimità consistenti in pregresso frazionamento, non regolarizzato e, pregresso cambio d’uso di una legnaia in locale abitativo, anch’esso non regolarizzato”;
• “gli interventi edilizi assentiti con le succitate pratiche edilizie si basavano sulla dichiarata legittimità degli immobili; legittimità che, invece, risulta non verificata”;
• “l’assenso reso all’esecuzione dei lavori di cui alle pratiche n. …, era legato alla legittimità urbanistica pregressa degli immobili”;
• la configurazione originaria dello stabile (“n. 5 unità immobiliari di cui due al piano terra, rispettivamente con destinazione di deposito e negozio e due ai piani superiori di cui una a destinazione abitativa e l’altra con parziale destinazione deposito”, oltre a “parte dei locali a piano terra [facenti] parte all’epoca di altro stabile”) si presenta mutata (“si evidenzia la presenza di 10 subalterni e l’immobile in questione risulta parte di tali aumenti di unità immobiliari abitative e cambio d’uso, posti in essere negli anni 2005 e seguenti e in assenza di permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica”).

La CILA non risolve gli abusi pregressi

Risultano accertate, nell’immobile oggetto delle CILA, svariate illegittimità, consistenti nei seguenti interventi realizzati sine titulo:

• frazionamenti e fusioni, con le integrazioni impiantistiche necessarie a dar luogo a unità immobiliari autonome;
• mutamento di destinazione d’uso del locale legnaia in locale abitativo;
• realizzazione del piano seminterrato adibito a cantina.

Al riguardo, il Tar ribadisce che, per consolidato orientamento giurisprudenziale, “la valutazione dell’abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate … in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento a sé stante bensì dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni” (da ultimo, Consiglio di Stato, sezione VI, sentenza n. 2738 del 2018); e ciò anche quando gli interventi si siano svolti nel corso del tempo, come nel caso in esame.

Sia l’Amministrazione sia il verificatore concordano nel qualificare quelli realizzati come interventi di ristrutturazione edilizia, in quanto finalizzati a trasformare l’edificio originario “mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti …” (articolo 3, comma 1, lettera d, del D.P.R. n. 380 del 2001).

Con le CILA (in sanatoria, ai sensi dell’art.6 comma 7 del dpr 380 del 2001, nel testo vigente ratione temporis), la ricorrente ha inteso dare seguito, rispettivamente, ai seguenti interventi:

• “diversa distribuzione degli spazi interni, … manutenzione generale … integrazione dell’impiantistica”;
• “frazionamento unità immobiliare”.

La ricorrente ha inteso, poi, conseguire l’abitabilità delle due unità immobiliari così ricavate.

Al riguardo, il Consiglio di Stato, con il parere n. 1784 del 2016 (invocato dalla stessa ricorrente), ha affermato quanto segue:

• la CILA deve ritenersi “un istituto complementare alla SCIA, poiché entrambi si inquadrano nel processo di liberalizzazione delle attività private”; “in entrambe le ipotesi il privato è legittimato ad iniziare l’attività sulla base dello schema norma-fatto-effetto, poiché tanto la segnalazione certificata quanto la comunicazione asseverata costituiscono per legge fatti idonei a esercitare un’attività privata su cui insistono interessi generali”;
• “l’attività assoggettata a CILA non solo è libera, come nei casi di SCIA, ma, a differenza di quest’ultima, non è sottoposta a un controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e di tempistiche perentorie, ma deve essere ‘soltanto’ conosciuta dall’amministrazione, affinché essa possa verificare che, effettivamente, le opere progettate importino un impatto modesto sul territorio”;
• nell’ipotesi “in cui la comunicazione sia utilizzata al di fuori della fattispecie legale, ossia per eseguire opere che richiedano il permesso di costruire (o la stessa SCIA) o, comunque, in violazione della normativa in materia … l’amministrazione non può che disporre degli ordinari poteri repressivi e sanzionatori dell’abuso, come peraltro implicitamente previsto dalla stessa disposizione, laddove fa salve ″le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia […]″”;
• “resta ovviamente fermo … che, nei casi in cui un’opera che avrebbe richiesto un permesso di costruire o una SCIA è stata eseguita dall’interessato sotto il regime di CILA, l’abuso non viene sanato con le sanzioni relative alla CILA”; “in questi casi, come si è detto, la CILA è del tutto inidonea a legittimare un’opera che è, e resta, sine titulo: la sua natura totalmente abusiva continua a poter essere rilevata, in ogni momento e senza limiti di tempo, dall’amministrazione competente”.

Nel caso di specie, la PA ha correttamente ritenuto che la mancanza della legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile (per le ragioni sopra rappresentate) precludesse la realizzazione di ulteriori interventi, ancorché in astratto soggetti a semplice CILA, e ha pertanto azionato i propri ordinari poteri repressivi, di cui rimane senz’altro titolare.

Il richiamo improprio delle norme sull’annullamento in autotutela potrebbe al più indurre dubbi sull’utilità della presente impugnazione, per essersi il Comune, in questa prima fase, limitato a constatare l’insussistenza dei presupposti per la presentazione di una CILA (presumibilmente riservando a una fase successiva l’adozione di concreti atti repressivi dell’abuso). Tuttavia il Collegio ritiene che vi fosse comunque un interesse, in capo alla ricorrente, a contestare l’asserita abusività dell’immobile nel suo complesso, appunto in vista delle ulteriori misure che il Comune verosimilmente intraprenderà.

In definitiva, è legittima l’azione dell’Amministrazione comunale, per avere stigmatizzato l’abusività degli interventi realizzati sull’edificio e la conseguente insussistenza – evidentemente riscontrabile senza limiti di tempo e senza particolari incombenti motivazionali – dei presupposti per la presentazione di una CILA (sia pure, come si è detto, per interventi in astratto realizzabili per tal via).

Cosa si può sanare con la Cila?

Con la CILA in sanatoria si possono sanare quasi tutte le difformità che riguardano i tramezzi e, in generale, le parti strutturali, ovvero: … modifica e realizzazione di aperture o porte su tramezzi non strutturali. modifica, realizzazione, demolizione di tramezzi non strutturali.

Cosa succede se non si presenta la Cila?

Lo stesso articolo del Testo Unico Edilizia prevede, anche, che la mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Sanzione che è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

Chi può presentare Cila in sanatoria?

La CILA può essere presentata dal proprietario, comproprietario, usufruttuario dell’immobile su cui verrà eseguito l’intervento (più in generale, chiunque sia titolare di un “diritto reale” sull’immobile), oppure dall’inquilino che utilizza l’immobile in base ad un contratto di affitto con il consenso del proprietario …

Quanto costa sanare un bagno abusivo?

La sua prestazione consiste nel valutare l’intervento edilizio, accertare la conformità alle normative urbanistiche e edilizie vigenti e redigere una relazione da allegare alla richiesta di sanatoria. Di solito, il costo è compreso tra i 500 euro e i 1.500 euro.

A cosa serve la cila tardiva?

La CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) tardiva è una sorta di ‘magnifica’ possibilità, offerta dalle normative urbanistiche, per sanare una situazione di ‘abuso edilizio lieve’, cioè per evitare di pagare 1.000 euro per non aver presentato la comunicazione in caso di lavori rientranti nel perimetro ex art.

Cosa succede se non si comunica la fine dei lavori?

23, al comma 7 fa riferimento alla sanzione di cui all’art. … 37, comma 5, che cita la sanzione di 516 euro, ma per “segnalazione certificata di inizio di attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione”.

Quanto tempo ci vuole per fare una sanatoria?

Sanatoria edilizia tempi

Per ottenere la sanatoria di un abuso edilizio occorre presentare domanda in comune. L’istanza va redatta da un tecnico abilitato e una volta inviata, il Comune decide entro 60 giorni, inviando risposta di accoglimento o diniego dell’istanza con adeguata motivazione.

Quali documenti servono per la pratica di sanatoria?

Quando le difformità edilizie superano il tetto del 2%, allora si deve procedere con la richiesta di una sanatoria edilizia. In genere basta presentare in Comune una richiesta, che preveda il pagamento di una sanzione calcolata sull’entità dell’abuso. Questo permetterà di regolarizzare l’immobile.

CILA in sanatoria o tardiva per regolarità edilizia

COME FARE UNA CILA IN SANATORIA?

SINTESI TECNICA DELL’ARTICOLO 6-BIS

La C.I.L.A. è la più frequente pratica edilizia che un professionista svolge durante l’attività professionale in quanto questo strumento permette la comunicazione di numerose tipologie di intervento.

Nello specifico l’art.6-bis del Testo Unico D.P.R. 380/2001 riconduce a C.I.L.A. tutti gli interventi che non sono realizzabili con gli articoli 6,10 e 22 del T.U., cioè rispettivamente con:

1. Attività edilizia libera (art.6)
2. Interventi subordinati a permesso di costruire (art. 10)
3. Interventi subordinati a S.C.I.A. (art. 22)

La CILA va presentata all’amministrazione competente, cioè al Comune dove si trova l’immobile oggetto dei lavori.

La CILA e gli interventi da realizzare devono rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici, (quindi sia “sovra” che sottordinati al PRG), dei regolamenti edilizi comunali ed, in generale, della disciplina urbanistico-edilizia vigente, che ricordo è una materia concorrente tra Stato e Regioni (sotto la voce “governo del territorio“) e quindi particolarmente vasta e complessa.

Inoltre la CILA e gli interventi da realizzare, devono rispettare le normative specifiche di settori contigui a quello dell’edilizia, tra cui:

1. Antisismiche e strutturali ( vedi norme sul sito della Protezione Civile)
2. Sicurezza (norma principale T.U. 81/2008)
3. Antincendio (vedi sul sito dei VVFF – Ing.Malizia – norma principale d.P.R. n.151/2011)
4. Igienico – sanitarie (elenco norme Igienico Sanitarie)
5. Efficienza energetica (vedi sul sito dell’ ENEA – norma principale L. 192/2005
6. Rischio idreologico (articolo tecnico: “Rischio idrogeologico, come si e’ evoluta la normativa italiana?“)
7. ultima nell’elenco, ma probabilmente prima per incidenza nella professione, è la normativa sui beni culturali, normata nel Codice dei beni culturali e del paesaggio (norma principale D.Lgs. 42/2004).

Il tecnico abilitato, sotto la propria responabilità, assevera la conformità dei lavori da realizzare ai regolamenti in materia edilizia. In caso di “C.I.L.A. in sanatoria” l’asseverazione è relativa a lavori già realizzati in passato.

Inoltre assevera che i lavori non interesseranno parti strutturali dell’edificio (a titolo esemplifcativo murature portanti, solai, scale, ecc.).

Quindi, Il soggetto interessato ai lavori, che solitamente corrisponde al proprietario, trasmette al Comune:

1. l’elaborato progettuale
2. l’asseverazione del tecnico
3. i dati identificativi dell’impresa che realizzerà i lavori

Nella pratica professionale, solitamente è il tecnico che predispone tutta la documentazione e la invia al Comune, ormai in quasi tutta Italia tramite PEC o tramite portali appositi, come il SUET di Roma (leggi l’articolo dell’Arch. Marco Campagna “il SUET romano: compilare le CILA sullo sportello telematico“.

Il proprietario la visiona, ne valida il contenuto per quanto di sua competenza e la trasmette all’amministrazione comunale che restituisce un numero di protocollo della pratica edilizia.

Alla fine dei lavori quando sono concluse tutte le opere, il tecnico abilitato dichiara il collaudo finale e predispone il modulo di fine lavori che, congiuntamente all’interessato, viene presentato al Comune.

I più importanti documenti da allegare al “fine lavori” sono:

1. la variazione catastale
2. i certificati di conformità degli impianti
3. l’AQE (Attestato di Qualificazione Energetica)
4. il formulario dei rifiuti

Va ricordato che la norma prevede, all’art.6-bis, comma 3), che la variazione catastale deve essere inoltrata all’Agenzia delle entrate direttamente dal Comune. Tuttavia, solitamente, questo non avviene e la variazione catastale viene ancora presentata dal tecnico, tramite DOCFA.

Infine le sanzioni sono disciplinate dall’art. 6-bis comma 5):

1. in caso di lavori realizzati senza CILA la sanzione è pari a 1.000 euro
2. se invece la comunicazione è presentata durante i lavori è pari a 333 euro

Consiglio al tecnico libero professionista che deve intervenire nel comune di Roma (ma considerato la qualità della guida il consiglio è valido anche per gli altri comuni d’Italia) l’articolo dell’arch. Marco Campagna che tratta di:

1. documenti normativi
2. definizioni essenziali (tra cui le superfici)
3. regole tecniche (dimensioni minime stanze, rapporti aeroilluminanti, impianti, ecc.)
4. consigli per la rappresentazione (disegni dell’ante, intra e post operam)
5. specificità come differenza tra cortile, cortile secondario e chostrina; fattore luce diurno; arredi di falegnameria
6. legittimità della preesistenza

Link “La CILA a Roma: i segreti per non sbagliare“.

• Normative correlate
• Testo Unico dell’Edilizia TU DPR 380/2001
• Regolamento Edilizio (RE) del comune di Roma Capitale
• PIano Regolatore Generale (PRG) di Roma Capitale

MODELLO PDF CILA IN SANATORIA COMUNE DI ROMA

COMUNICAZIONE INIZIO LAVORI ASSEVERATA (CILA)
PER INTERVENTI DI EDILIZIA LIBERA
(art. 6, comma 2, lettere a) ed e-bis), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)

il SUET romano: compilare le CILA sullo sportello telematico

Come già avrete avuto modo di sapere, per chi segue questo blog o la mia pagina Facebook, da qualche settimana nella capitale è in funzione lo sportello unico dell’edilizia telematico (SUET), che è un gigantesco passo in avanti rispetto alla precedente procedura di deposito delle pratiche amministrative ma, parallelamente, presenta delle problematiche (che in parte si potranno sciogliere col tempo) che creano qualche problema nell’uso. Trascrivo qui di seguito degli appunti per utilizzarlo senza impuntamenti, sperando di trovare successivamente il tempo per tenere aggiornato il post.
testo rivisto ed aggiornato il 21 dicembre 2018
Il sistema sembra macchinoso ma in realtà è semplice: si tratta di compilare direttamente sulla piattaforma digitale il modulo che prima era cartaceo. Inserendo infatti tutti i dati correttamente, alla fine della procedura è possibile stampare sia il modulo compilato (che nel SUET si chiamerà richiesta di intervento) sia la relazione tecnica, che nel cartaceo in verità era un unico modulo.

Nella mia esperienza personale col SUET ho visto che è cosa buona compilare la domanda tutta insieme, senza lasciarla in “giacenza” per troppo tempo sul sistema: in alcune pratiche, per esempio, ho avuto difficoltà ad inserire in un secondo tempo dei nuovi intestatari dopo aver inserito il primo. Comunque appunto il sistema vi consente di aprire una domanda e compilarla man mano che vi arrivano i dati. Se il vostro committente è l’affittuario di un immobile, dovrete inserire il vostro committente come soggetto capofila, e poi anche il proprietario come soggetto titolare di diritti reali. In caso di più proprietari, o di persone che hanno diritti diversi sullo stesso immobile (p.e. uno ha la nuda proprietà, l’altro l’usufrutto) vanno inseriti tutti, ma uno solo dovrà essere capofila.

Il committente capofila dovrà necessariamente essere iscritto al portale di Roma Capitale: la registrazione è veloce e vengono date subito le credenziali per accedere al sistema. il capofila NON deve avere la firma digitale: quella la deve avere solo e soltanto il tecnico compilatore. Il soggetto capofila sarà quello che invierà fisicamente l’istanza quando il tecnico l’avrà compilata ed “inviata”. Anche se il soggetto capofila non è un tecnico, può risultare direttore lavori, anche se per adempiere poi al fine lavori deve avere necessariamente la firma digitale.

Con il sistema telematico non è più possibile evitare di lasciare in bianco alcuni campi, poiché il sistema vi validerà le diverse schede solo dopo una compiuta compilazione, e vi metterà a disposizione il tasto per l’invio solo dopo che tutte le schede richieste saranno state correttamente validate. Questa cosa è stata risolta nelle evoluzioni successive del SUET quindi adesso le schede che sono da compilarsi sempre in modo completo sono solo quelle relative alle dichiarazioni.

Il tecnico, di default, firma solo in qualità di progettista: se si è anche direttore lavori, bisogna aggiungere un nuovo tecnico ed inserire sè stessi come tecnico direttore lavori. Ovviamente nelle pratiche che sono esclusivamente a sanatoria dovete firmare solo come progettisti, perché queste pratiche non devono essere collaudate. Come detto sopra, volendo il direttore lavori, che è obbligatorio, può essere anche il committente ma se non ha la firma digitale, non può inviare il collaudo. Può essere nominato un tecnico anche solo come collaudatore, anche mentre la CILA è in corso, che ha accesso solo al modulo per il fine lavori.

Nelle istruzioni generali del SUET è scritto che la lettera d’incarico è facoltativa, ma, di fatto, se non la mettete il sistema non vi validerà la scheda. Io ho fatto una bozza di lettera d’incarico standard, in cui non è necessario inserire anche l’importo che avete pattuito: secondo me è sufficiente che siano inseriti gli estremi del tecnico e del committente e l’elenco delle attività che vi sono state conferite (potete anche inserire attività delle quali non vi è stato dato l’incarico, per esempio la sicurezza o il ruolo di responsabile dei lavori: in alcuni contesti problematici una lettera d’incarico ben fatta può essere di grande aiuto).

Se non avete una impresa, dovrete selezionare l’apposita spunta su “opere in economia”, ma attenzione: se l’intervento riguarda degli impianti soggetti a certificazione (elettrico, idrico, gas, insomma tutti) dichiarare che non c’è nessuna impresa è un controsenso che può dare adito a sospetti o comunque generare dei controsensi a posteriori.

Se l’impresa ha sede all’estero, nella tendina della provincia trovate anche la dicitura “estero” da inserire appunto se del caso. I dati dell’impresa vanno inseriti tutti, altrimenti non valida la scheda: solo il campo dell’iscrizione alla Cassa Edile può essere lasciato in bianco in quanto questa non è obbligatoria per ditte individuali.

Non mi soffermo sulle singole schede del sistema perché mi sembrano abbastanza intuitive: sono di fatto gli stessi argomenti che abbiamo già trattato sempre su tutti gli altri post che hanno riguardato la CILA. Giusto due parole su quello che spaventa alcuni: il fatto che ad un certo punto chiede di inserire il valore OMI dell’immobile. Se non avete una pratica onerosa, questi dati possono essere tranquillamente omessi.

Due parole riguardo alla sovrintendenza capitolina: circa un mese dopo l’avvio del SUET la Sovrintendenza ha emanato una circolare con la quale, implicitamente, annulla l’obbligo del parere preventivo per le opere che ricadono in CILA e nelle morfologie degli impianti urbani. In tutti gli altri tessuti della carta per la qualità, G1b e G1c, permane invece l’obbligo tassativo di richiedere il parere preventivo, e questo deve essere fatto sempre attraverso SUET. Se la CILA è in corso d’opera e richiede il parere della sovrintendenza, le opere devono essere sospese fino all’acquisizione del parere; se in sanatoria, il perfezionamento della pratica avviene solo dopo il rilascio del parere.

Una volta che avrete compilato tutti i campi e tutte le schede saranno correttamente validate, potrete cliccare per l’invio definitivo dell’istanza. Attenzione: anche se cliccherete su invio, la pratica non verrà ancora protocollata. Una volta inviata la pratica, al soggetto capofila verrà recapitatauna notifica con la quale si chiederà di procedere all’invio e alla protocollazione: a questo punto, il capofila deve accedere alla propria area riservata del sito del comune e procedere alle poche fasi per il perfezionamento ed invio della procedura. L’unica cosa che il committente dovrà fare sarà caircare sul sistema le reversali di pagamento. Queste reversali possono anche essere predisposte e pagate dal tecnico, l’importante è che siano correttamente intestate al soggetto capofila.

Noterete che non è più possibile fare un unico pagamento di diritti di segreteria ed eventuali sanzioni: le reversali adesso sono separate, quella per i diritti di segreteria è obbligatorio che sia fatta on line (può eventualmente anche essere pagata presso le rivendite sisal, se non volete pagare on-line con carta di credito), mentre quella delle eventuali sanzioni (per CILA in corso d’opera o lavori eseguiti) può essere fatta anche con bonifico: in tal caso, bisogna seguire le nuove procedure che prevedono comunque la produzione di una reversale in cui sia indicato un numero di riferimento univoco: attenzione perché eventuali bonifici effettuati con i precedenti sistemi potrebbero non essere più ritenuti validi.

Quando il soggetto capofila avrà esaurito la procedura, la pratica verrà definitivamente inviata e protocollata, e riceverete appunto una ricevuta di protocollo.

per procedere al fine lavori, bisognerà aprire la sezione “richieste” del suet, selezionare la CILA interessata (la quale ovviamente dovrà essere protocollata, ma forse può stare anche nello stato “in istruttoria” per essere chiusa o integrata), e cliccare sul tasto che dovrebbe comparire di “fine lavori”. Questo tasto o procedura è accessibile solo al direttore lavori o al tecnico collaudatore se ne è stato nominato uno specifico: bisognerà allegare i documenti richiesti (ricordatevi dei formulari discarica) e quindi chiudere la pagina di inserimento dati. A questo punto, verrà trasmessa una notifica al soggetto capofila che potrà procedere direttamente con l’invio del fine lavori. Se il soggetto capofila coincide col direttore lavori, si può fare tutto in un unica procedura consequenziale.

attenzione: ho notato che nelle CILA inviate a partire più o meno dal mese di ottobre 2016 il sistema prevede una procedura diversa per il fine lavori, cioè una procedura guidata e strutturata, un po come quella per la presentazione della CILA stessa: se vi compare un reminder delle vostre istanze quando aprite direttamente il SUET, per procedere al fine lavori potrete cliccare direttamente sul link relativo alla pratica e vi porterà direttamente alla compilazione giudata del modulo. Vi verrà chiesto di allegare:

• la variazione catastale (dovrebbe essere sufficiente la planimetria e la ricevuta di avvenuta registrazione, ma in assenza di ulteriori chiarimenti io trasmetto l’intera scansione del DOCFA. In genere invio la scansione del DOCFA cartaceo sottoscritto da me e dal cliente, ma non dovrebbe essere sbagliato inviare anche il pdf che già si è trasmesso all’agenzia delle Entrate);
• il formulario discarica dei rifiuti, o dichiarazione di mancata produzione di rifiuti per cantieri privi di opere (è possibile inviare anche una dichiarazione del committente che i residui sono stati conferiti presso i centri AMA, i quali almeno finora non rilasciano ricevute);
• l’attestato di qualificazione energetica, o dichiarazione relativa al fatto che le opere svolte non ricadono negli obblighi progettuali di cui al d.lgs. 192/05 e del decreto requisiti minimi;

c’è una casella per allegati “liberi”, qualora ci fosse necessità di trasmettere ulteriore documentazione oltre quella richiesta.

Nelle prime fasi di vita del SUET non c’era una vera e propria procedura di collaudo, ma le pratiche venivano collaudate inviando i documenti come se fossero semplici integrazioni documentali. Dunque potrebbe non essere una anomalia se trovate delle CILA della fase più acerba del SUET collaudate in questo modo.

Se avete depositato una CILA in variante ad una precedente CILA, quella originaria può essere lasciata “morire” senza essere ulteriormente integrata. Questo è quello che mi è stato risposto facendo un interpello diretto allo sportello di assistenza SUET. In qualche municipio invece vi potrebbero dire che anche le CILA originarie devono essere chiuse trasmettendo la stessa documentazione che si è usata per chiudere la variante, ma secondo me questa procedura potrebbe risultare implicitamente scorretta (pensiamo alla variazione catastale: questa sarà allineata alla variante, dunque che senso ha trasmettere alla vecchia CILA, che avrà un post-operam diverso, un accatastamento non allineato?). Quelle originali, una volta depositata la variante, è come se diventassero inefficaci. Al limite, si potrebbe ritenere di trasmettere una integrazione alle CILA già in essere comunicando il protocollo della CILA in variante.
In futuro la piattaforma verrà allargata anche alle SCIA, alle SCIA alternative ed ai PdC.

Considerate che il sistema è ancora in evoluzione, i dettagli della procedura potranno subire variazioni in futuro.

Problemi che mi segnalate spesso:

• immobile con più di un subalterno: da poco è stata inserita la possibilità di inserire dati catastali multipli, ma inizialmente non c’era questa possibilità, ma secondo me era sufficiente inserire anche solo un subalterno;
• se la ditta ha sede all’estero, esiste nella tendina della provincia la dicitura “estero” da usare se del caso;
• nei municipi che sono risultati dalla fusione di due “ex” municipi, potreste non trovare, nella procedura per le reversali, la dicitura per i lavori edilizi: in questo caso, aprite la tendina riferita all’altra porzione del municipio dove certamente ci saranno le reversali per l’edilizia. Capita per esempio sul municipio ex III, dove le revresali sono solo nell’ex II, ed anche nell’ex X, dove le reversali vanno aperte nell’ex IX. I municipi sono ormai fusi quindi non c’è problema. Alcune procedure sono rimaste però distinte ed è per questo che nelle reversali ancora trovate la distinzione;
• all’inizio poteva capitare in alcuni casi che la CILA completata ed inviata avesse come stato quello di “scelta esito”: questo sembra sia un refuso del sistema, che poteva avvenire quando si indicava la data di inizio lavori o altri casi particolari. Dovrebbe essere stato risolto negli aggiornamenti più recenti della piattaforma; 
• se avete la necessità di procedere con l’inserimento di nuovi tipi in sostituzione degli originali, secondo me la procedura più corretta è quella di inviare una comunicazione formale con allegati i nuovi disegni. Attenzione: la procedura non può essere utilizzata se i nuovi tipi contengono delle varianti ai disegni originali, perché in tal caso bisogna fare una vera e propria nuova CILA: i tipi in variante secondo me possono essere inviati solo se ci si accorge di aver commesso degli errori materiali nella rappresentazione grafica;
• VARIANTE CILA: la procedura di fatto non esiste più, perché secondo la nuova legge nazionale non sarebbe più prevista la possibilità di fare una variante in corso d’opera se non con SCIA, DIA o PdC. Ciò comporta che se in opera sono state fatte delle variazioni urbanisticamente significative, bisogna fare una NUOVA CILA pagando per intero i diritti di segreteria. La vecchia CILA può rimanere ed essere abbandonata – ma il dipartimento dice che può essere anche dato il fine lavori di quella, ma personalmente lo sconsiglio – e la nuova può non fare riferimento a quella vecchia ma essere una vera e propria nuova CILA. Ovviamente, dovrà e potrà essere una istanza normale e non “in corso d’opera”, altrimenti si paga la sanzione. Purtroppo sembra più un vuoto normativo che una precisa scelta del legislatore. Giova ricordare che non è una procedura accettabile il riprodurre le varianti solo sul catastale a fine lavori: se le varianti incidono sulla posizione dei tramezzi e/o delle porte, bisogna fare una nuova CILA in sostituzione della precedente. A maggior ragione se le opere in variante rientrano nel campo di applicazione di un titolo superiore, bisogna fare una nuova istanza. Non è nemmeno contemplata la possibilità di presentare dei “tipi in sosituzione”: vedi il punto precedente.

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