CASA ACCATASTATA MA NON SANATA

PRATICHE URBANISTICHE

CASA ACCATASTATA MA NON SANATA

Molte discussioni vertono sulle tematiche di “difformità” che spuntano proprio durante la fase di vendita e/o donazione di un immobile.
Avete mai sentito della conformità catastale? Credo di si e in molti pensano sia più che sufficiente, ahimè anche tanti notai…..e della conformità urbanistica? Chi è mai questa figura mitologica?

Ebbene conformità catastale e conformità urbanistica sono entrambe indispensabili, l’una non esclude o sostituisce l’altra. Devono verificarsi entrambe!

La conformità Catastale è: la CORRISPONDENZA tra lo stato di fatto (cioe’ di come e’ effettivamente disposto l’immobile) ed i dati catastali

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La conformità Urbanistica è: la CORRISPONDENZA tra lo stato di fatto e l’ultimo titolo abilitativo depositato presso l’ente competente in materia edilizia che ha autorizzato la realizzazione dell’immobile cosi come è ORA.
Questo titolo abilitativo può essere la Licenza Edilizia/Concessione Edilizia con cui è stato costruito, o il Permesso di Costruire se realizzato in tempi più recenti, oppure una SCIA o CILA successiva alla data di costruzione se in seguito sono stati fatti degli interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria, potrebbe essere anche un condono o una sanatoria.
La corrispondenza ripeto deve essere con l’ultimo atto assentito.

Quindi attenzione quando negli atti notarili si scrive “la parte venditrice dichiara che l’immobile è conforme……….” E poi non lo è, la legge non ammette “L’IGNORANZA”, mi spiego se dopo la vendita emerge la difformità la parte venditrice che ha fatto questa dichiarazione di conformità non può dire che non lo sapeva, poiché aveva a disposizione tutti gli strumenti (ricerche in archivio, al catasto, all’ufficio) per dedurre o meno quanto dichiarato.

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Ahimè molti notai non sottolineano l’importanza di questa cosa e capita spesso ma molto spesso che chi ha acquistato casa e si accinge a ristrutturarla scopre queste difformità. Dato che anche per “una semplice” manutenzione straordinaria sia l’intestatario della pratica (il proprietario per intenderci) che il progettista che deve asseverare le opere dichiarano che “immobile oggetto di manutenzione straordinaria è stato realizzato con C.E n.XXXX o PdC. N. XXXXX” è come se vanno a dire che c’è CONFORMITÀ’ URBANISTICA, vi ricordo che nell’ambito degli interventi edili le dichiarazioni mendaci vanno direttamente sul penale.

Ed ecco che qui si blocca la ruota, bisogna prima SANARE (sempre se è possibile farlo) con tutti i costi del caso e poi procedere.

In ultimo vorrei esporre il caso degli immobili ante ’67: prima di cantare vittoria e dire è sufficiente la planimetria catastale, bisogna fare le opportune ricerche, può essere che un progetto sia stato depositato, la Licenzia Edilizia viene introdotta con la legge urbanistica del 1942, può essere che ci sia. Se proprio non c’è allora farà fede la planimetria catastale se poi non c’è neanche questa sarà lo stato dei luoghi a far fede per assenza di elaborato grafico.

Condono edilizio 2022 e sanatorie abusi: costi, norme, sanzioni

Qualche volta non ci accorgiamo di averlo commesso, altre volte lo ereditiamo, altre volte ancora lo sottovalutiamo. L’abuso edilizio, non importa come o quando è stato realizzato, ma come sanarlo?

Esatto, ho utilizzato il verbo sanare e non condonare. Molti clienti mi chiedono quando sarà il prossimo condono, se ci sono novità dell’ultima ora. Ti voglio dare una brutta notizia, per poi risolverti il problema, o almeno spero.

E’ molto difficile che il parlamento presenti un nuovo condono. Sono leggi speciali, valide per periodi limitati. Io non ci farei affidamento. Non è nemmeno impossibile, ma non ci sono certezze.

Piuttosto, c’è un altro strumento che ci permette di “sistemare” le difformità. Ah, sai qual è la differenza tra abuso e difformità? Nessuna. O meglio, l’illecito in termini tecnici è definito difformità, mentre al bar è chiamato abuso.

Questo strumento è la Sanatoria edilizia! Questa procedure permette, attraverso il pagamento di una sanzione e nel rispetto della normativa vigente oggi e al tempo dell’abuso, di regolarizzare la difformità. Oltre alla sanzione, dovrai pagare la parcella di un professionista, il cui costo varierà in base alla difficoltà del procedimento e all’estensione del tuo immobile.

QUANDO UN’OPERA COSTITUISCE UN ABUSO EDILIZIO

Una difformità edilizia è un illecito penale, che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire (licenza, concessione a seconda del periodo di edificazione), senza autorizzazione o comunicazione al Comune. Non importa che abbia realizzato un condominio abusivo o un piccolo bagno, resta sempre un reato.

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Non voglio farti preoccupare, molte difformità possono essere sanate, cioè regolarizzate, convertendo il reato in una sanzione pecuniaria.

Con qualche esempio vorrei farti capire cosa costituisce un abuso.

Prendi in mano l’ultima planimetria depositata al Comune del tuo appartamento. Non al catasto ma al Comune, ti spiegherò poi. Se non è presente nel tuo archivio, contatta lo Sportello edilizia, chiedi un appuntamento e fatti delle fotocopie. Prendi un righello. Di solito, le planimetrie sono in scala 1:100, quindi 1 centimetro sul foglio equivale a 100 cm nella realtà, quindi ad 1 metro.

Se, prendendo le misure, scopri che un muro in forati è traslato, ad esempio, di 10 centimetri, contatta un geometra, architetto o ingegnere. Insomma, un professionista di fiducia. Stessa cosa vale per porte traslate, non presenti o con aperture differenti, diverse altezze nei vari locali, presenza di più o meno piani, più o meno gradini delle scale o larghezze delle rampe differenti. E ancora, verande non segnalate, balconi o terrazze più strette, muretti di confine del giardino più bassi, finestre e lucernari non rappresentati. Stanze con diversi usi: cucina segnalata nella camera o soggiorno nel ripostiglio. Insomma, non ci devono essere differenze tra la planimetria e la realtà. 

Non finisce qui, anche le procedure adottate devono essere corrette e i permessi che si sono susseguiti nel tempo devono essere privi di errori. Ma, per verificare ciò, hai bisogno di un professionista.

Per concludere il paragrafo, per mia esperienza personale, se hai tutte le carte in regola sei proprio fortunato. Oppure, il tuo è un progetto depositato recentemente.

Parlando con i clienti, mi sono accorto che spesso si confondono due definizioni basilari, per comprendere a pieno il mondo degli abusi. 

CATASTO E URBANISTICA QUALI SONO LE DIFFERENZE?

Negli ultimi anni, specialmente in sede di compravendita, sentiamo parlare di Conformità urbanistica e catastale dell’immobile (appartamento, casa, villa, garage, cantina etc.) rispetto agli atti urbanistici e catastali depositati.

Difatti, un immobile per essere conforme deve essere “regolare” sia al “Comune”, sia all’Agenzia delle Territorio, ex catasto.

I dati come superficie, rendita, vani e indirizzo forniti dal catasto, oltre alla planimetria depositata, devono essere rispondenti allo stato di fatto, in cui si trova l’immobile. Questo ai soli fini fiscali. In pratica, solo per pagare le tasse in modo corretto. Difatti, il catasto non è probatorio: nulla che risulti al catasto può dare origine a diritti sugli immobili. Non legittima alcunché dal punto di vista urbanistico:

non è detto che ciò che è presente nella planimetria catastale, sia stato concesso dal Comune!

Nella gerarchia delle conformità, il Catasto ha indubbiamente meno rilevanza dell’Urbanistica. Gli errori si comunicano senza alcuna sanzione e nessuno si potrà opporre.

Altra questione è la conformità urbanistica. I progetti come la Licenza edilizia, Concessione edilizia, Permesso di costruire, Condono, SCIA, DIA, CILA ecc vengono depositati al Comune e archiviati. Sono quest’ultimi a rendere il bene, o parte di esso, abusivo o conforme.

Per approfondire questo argomento, penso possa esserti utile larticolo sulla Conformità urbanistica e catastale.

Altra confusione è dettata dalla differenza tra condono e sanatoria, cerchiamo di chiarire:

Qual è la differenza tra condono e sanatoria?

La prima e fondamentale differenza è che il Condono è una legge speciale, mentre, la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente. In pratica, i Condoni sono procedimenti che potevano essere adottati solo in periodi ormai già conclusi. Chi ha avuto ha avuto, chi ha dato ha dato.

In Italia si sono succeduti tre Condoni disciplinati: dalla legge n. 47 dell’85, dalla n. 724 del 1994 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.

Nel 1985 potevano essere oggetto di condono tutte le opere irregolari ultimate entro il 1° ottobre 1983. Erano escluse dal condono (opere non condonabili) le opere eseguite su aree già vincolate prima della realizzazione dell’opera e sottoposte a vincoli speciali di carattere permanente (in materia di difesa delle coste, di sicurezza militare, di sicurezza interna od altri), che comportassero inedificabilità dell’area stessa.

Nel 1994 potevano essere condonate soltanto le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, che non avevano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30% del volume, oppure un ampliamento superiore a 750 metri cubi e le nuove costruzioni di dimensioni non superiori a 750 metri cubi.

Il condono del 2003 era simile a quello del 1994 con ulteriori restrizioni.

In definitiva, ad oggi, non è possibile chiedere alcun condono edilizio. Molti condoni passati non sono ancora conclusi, quindi in corso di definizione.

Puoi invece “sanare”. Pagando delle sanzioni, potrai regolarizzare solo ciò che è concesso dalla normativa vigente e dai regolamenti locali del tempo dell’abuso e di oggi. Quindi, se l’intervento è ammesso, ma non è stato comunicato, basta fare una Sanatoria. Altrimenti, occorre demolire.

Sanzioni penali ed amministrative.

L’abuso edilizio viene punito sia dal punto di vista penale che amministrativo. La sanzione penale, prevede un’ammenda o l’arresto per il soggetto che ha commesso il reato, mentre quella amministrativa concerne il ripristino dello stato anteriore all’abuso.

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Le sanzioni vengono evidenziate all’interno dell’art. 44 del Testo unico sull’edilizia Dpr 380/01.

Partiamo dalla  sanzione penale:

Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:

a) l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive;

b) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 euro a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;

c) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 euro a 51.645 euro nel caso di Lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Sempre secondo l’art. 37 del Testo unico , le sanzioni penali di cui all’art. 44 non si applicano agli interventi edilizi soggetti a Segnalazione certificata di inizio attività, e ovviamente quelli che ricadono in Cila.

Inoltre, si applica anche la sanzione amministrativa

Tramite questa procedura, il Comune intima al responsabile dell’abuso di ripristinare lo stato dei luoghi. Il tutto deve avvenire entro il termine di 90 giorni. Quindi, in 3 mesi l’opera dovrà essere riportata alla stato concessionato oppure demolita. Se non si rispetta tale termine, l’area di sedime viene acquisita dal Comune.

Attenzione però. Ci sono delle soluzioni alla demolizione o al ripristino. Potresti poter sanare gli abusi:

Quali potrebbero essere le difformità e le soluzioni?

Esistono diversi tipi di difformità, indicate nel Testo unico dell’edilizia (DPR 380/01), gravi e meno rilevanti:

  • Edificio abusivo (abuso totale): quando non esiste alcun titolo abilitativo. L’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo, Licenza edilizia, Concessione edilizia o Permesso a costruire oppure lo stabile è costruito in maniera completamente diversa rispetto agli elaborati del permesso: differenze tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione. In questo caso, un Permesso di Costruire in Sanatoria (o accertamento di conformità) può sanare la situazione. ATTENZIONE! Non sempre è possibile. Per verificarlo occorre visionare lo Strumento urbanistico comunale. Lo strumento è il Piano Regolatore Generale, nei grandi centri sostituito dal Piano strutturale e dal Regolamento urbanistico. Altrimenti, bisogna demolire il manufatto.
  • Abusi sostanziali: difformità che determinano una sostanziale differenza quali-quantitativa con il progetto autorizzato. Sono variazioni sostanziali:  il cambiamento di destinazione d’uso, l’aumento della cubatura o della superficie, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto e la violazione della normativa edilizia antisismica. E’ possibile sanare con una Permesso di Costruire in Sanatoria. Vediamo alcuni esempio: chiusura del balcone con una veranda, ampliamento edificio, opere strutturali, creazione balcone o terrazza etc.

Per questi due abusi, deve anche essere richiesta la Sanatoria strutturale al Genio civile. 

  • Abusi minori (difformità parziale), ad esempio piccole modifiche interne: ossia quando gli interventi costruttivi, pur se autorizzati, sono realizzati con modalità diverse, che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione. In questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in Sanatoria, per lavori già eseguiti. Esempi: spostamento o demolizione di tramezzi, realizzazione di nuovi bagni, apertura o chiusura porta, realizzazione soppalchi etc. Nel 2020 è stato introdotto l’articolo 34-bis all’interno del Testo Unico sull’Edilizia che ha ampliato le tolleranze in materia di costruzioni. Magari la tua difformità viene tollerata.

Per quanto riguarda alcune città (specialmente le più grosse), esistono altri tipi di provvedimenti, che comportano il semplice Deposito dello stato di fatto, in cui si trova l’immobile. Esiste, inoltre, una lista di “piccoli abusi” (difformità non rilevanti), che non necessitano della sanatoria. 

Nella pratica, le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione.

Pensa al caso in cui, spostando un tramezzo, tu abbia ridotto la superficie minima della camera sotto i 9 metri quadrati. A quel punto, o demolisci e ripristini la situazione, oppure converti in ripostiglio la camera. Stesso dicasi nel caso in cui venga aumentata eccessivamente la superficie di un vano e le finestre non riescano a soddisfare i rapporti aeroilluminanti.

Ma nel caso gli abusi siano stati fatti dal nonno?

Prescrizione degli abusi.

A differenza della sanzione amministrativa, solo la sanzione penale può essere prescritta .

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Difatti, la sanzione amministrativa può essere richiesta dal Comune nonostante gli anni passati.

La prescrizione della sanzione penale può avvenire in due tempi:

  • prescrizione breve: 4 anni in assenza di atti, che interrompono il termine della prescrizione;
  • prescrizione ordinaria: 5 anni se nel frattempo si sono verificati atti, che interrompono il suddetto termine. Ad esempio, un decreto di Citazione in giudizio.

In questo caso, il responsabile sei tu o tuo nonno?

Chi sono i responsabili dell’abuso?

Secondo l’art. 29 del Testo unico sull’edilizia Dpr 380/01, la responsabilità degli abusi cade congiuntamente in testa al Committente, al Costruttore e al Direttore lavori.

Essi dovranno pagare le sanzioni pecuniarie e le spese per l’esecuzione della demolizione, in solido, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell’abuso.

Il Direttore dei lavori può sollevarsi dalla responsabilità, qualora abbia contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni del Permesso di costruire, con esclusione delle varianti in corso d’opera, fornendo al dirigente o responsabile del competente Ufficio comunale contemporanea e motivata comunicazione della violazione stessa. Nei casi di totale difformità o di variazione essenziale rispetto al Permesso di costruire, il Direttore dei lavori deve inoltre rinunciare all’incarico contestualmente alla comunicazione resa al Dirigente.

Qualora, a commettere l’abuso sia stato tuo nonno, oppure il precedente proprietario, tu non hai responsabilità penali. Ma questo non ti salverà da un eventuale ordine di demolizione. Inoltre, sorgerà un’ ulteriore responsabilità: anche se non hai commesso l’illecito, mantenendolo tale, risponderai in misura pari a colui che lo ha commesso. In pratica, prosegui il reato.

In caso di immobile in parte abusivo, il contratto di Compravendita è sempre valido, purchè sia menzionato il titolo che ha legittimato l’immobile. Nulla toglie all’acquirente di richiedere il risarcimento del danno.

Notai e agenti immobiliari non hanno alcuna responsabilità.

Quanto costa una sanatoria?

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La sanzione amministrativa di una sanatoria, nel caso in cui non siano stati fatti dei frazionamenti, dei cambi di destinazione d’uso oppure degli aumenti di volume è pari a:

  • 333 € nel caso in cui vengano comunicati i lavori in corso di realizzazione con una Cila tardiva. Ad esempio, hai iniziato a spaccare il muro del bagno e ti accorgi che necessitava di comunicazione e in quel momento invii la Cila. 
  • 333 € nel caso in cui vengano comunicati i lavori in corso di realizzazione con una Scia tardiva.
  • 1.000 € nel caso in cui venga inviata la CILA a  lavori ultimati. 
  • 1.000 € nel caso in cui venga inviata la SCIA a  lavori ultimati.

Nel caso in cui l’abuso sia relativo ad Aumenti di volume come la sopraelevazione, o Cambi di destinazione d’uso o Frazionamenti, dovrai versare il doppio del Contributo di costruzione (art. 36 T.U.E), che avresti versato in caso di comunicazione precedente ai lavori.

A questi, andrà aggiunta la parcella del professionista, ingegnere, architetto o geometra.

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Cosa succede se si vive in un immobile non accatastato?

Le sanzioni previste in caso di mancato accatastamento vanno da un minimo compreso tra 268 euro e 1.032 euro ad un massimo compreso tra 2.066 euro e 8.624 euro.

Quanto costa l’accatastamento di un immobile?

Quanto costa l’accatastamento di un immobile? Il costo medio per la pratica di accatastamento di un immobile già iscritto in Catasto è di circa 400/800 euro a seconda della complessità della pianta dell’immobile. All’onorario del tecnico bisogna aggiungere i diritti erariali, che vanno da 50 euro a 100 euro per scheda.

Cosa fare per sistemare case abusivi?

Per segnalare un‘opera abusiva ci si può rivolgere alla polizia municipale del Comune ove è situato l’immobile. In alternativa si può depositare una querela alla Procura della Repubblica del tribunale del luogo ove è situato l’immobile.

TABELLA DEI COSTI PER SANATORIE EDILIZIE

TABELLA COSTO SANATORIA EDILIZIA PREZZI DI RIFERIMENTO  
DAA
Parcella geometra per sanatoria edilizia6001400
A PARTIRE DA
Sanatoria edilizia, con richiesta di CILA in corso d’opera333.33
Sanatoria edilizia, con richiesta di SCIA in corso d’opera516
Sanatoria edilizia, con richiesta di CILA a lavori ultimati1000
Sanatoria edilizia, con richiesta di SCIA a lavori ultimati1000

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