Qui di seguito vi riportiamo l’elenco dettagliato dei vari documenti obbligatori – o in alcuni casi fortemente consigliati – che è bene raccogliere prima di lanciarsi nella promozione dell’immobile. In alcuni casi trovare la documentazione non sarà semplice ma è un passo fondamentale per scongiurare richieste di risarcimento danni o rischiare addirittura la restituzione del doppio della caparra incassata.
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L’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è uno dei primi documenti per vendere casa che in qualità di proprietario devi considerare. Senza l’APE, non puoi nemmeno promuovere la vendita. La classe energetica dell’immobile e l’indice di prestazione energetica sono due informazioni che vanno sempre riportate all’interno della pubblicità – che sia il cartello VENDESI o l’annuncio su un portale web o su un giornale cartaceo – se non vuoi rischiare una multa salata. Si tratta di una norma, nata nella Comunità Europea, che intende valorizzare le abitazioni a basso consumo energetico.
LA CONFORMITÀ CATASTALE
Altro documento importante per vendere casa è la conformità catastale. Con il decreto legge n. 78/2010 gli atti di compravendita immobiliare devono necessariamente riportare, oltre all’identificazione catastale, le planimetrie catastali che devono essere perfettamente corrispondenti allo stato di fatto, diversamente si può incorrere nella nullità dell’atto stesso e il Notaio farà sottoscrivere al rogito a entrambe le parti – venditore e acquirente – questa dichiarazione. Se ti sei accorto che hai una planimetria catastale che riporta dati o rappresentazioni errate leggi quest’articolo: CLICCA QUI
LA CONFORMITÀ EDILIZIA O URBANISTICA
Terzo documento fondamentale per vendere casa è la conformità edilizia o urbanistica, ossia la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la documentazione depositata in Comune. Alcune difformità possono essere sanate con una pratica edilizia, come ad esempio una modifica interna ( CILA ): l’apertura di una porta o l’eliminazione di muri divisori non portanti. Altre difformità invece, come l’aumento arbitrario di volumetria, vanno valutate caso per caso, ma potrebbero anche non essere sanabili. In caso siano state apportate modifiche all’immobile, bisogna produrre le pratiche edilizie e i relativi aggiornamenti catastali che giustifichino le opere realizzate.
L’ATTO DI PROVENIENZA
Sei entrato in possesso di questa casa attraverso il rogito di compravendita, una donazione o una permuta? Ecco, l’atto di provenienza è il documento con cui sei divenuto proprietario dell’immobile ed è un “pezzo di carta” fondamentale perché è l’unico che davvero attesta che sei tu il proprietario di casa. Non trovi l’atto? Niente paura. Il primo consiglio è di effettuare una visura catastale per ricostruire la storia dell’immobile e poi puoi rivolgerti al notaio che ha perfezionato il rogito.
Se invece il tuo immobile è frutto di una successione, essendo questo un atto amministrativo di natura fiscale, devi avere sia la dichiarazione sia uno dei precedenti documenti fino al primo atto con cui in precedenza è stata acquisita la proprietà dell’immobile.
I DOCUMENTI PERSONALI
Sembrerà una banalità ma è bene citarli. Per vendere casa è necessario il documento di identità, il codice fiscale, l’estratto di matrimonio o il certificato di stato libero o il certificato di unione civile, del proprietario e di tutti gli eventuali comproprietari.
Certificato di agibilità o abitabilità
Il certificato di agibilità e il certificato di abitabilità sono la stessa cosa? La risposta è affermativa. I due concetti, infatti, sono stati unificati con il decreto SCIA 2 (D.lgs. n. 222). Si tratta di un documento che attesta la vivibilità della casa in termini igienico sanitari, di sicurezza degli impianti installati e la conformità dell’immobile al progetto di costruzione.
Regolamento di condominio
Nel caso di immobili in condominio, il proprietario deve fornire, in fase di trattativa il regolamento di condominio. Si tratta di un documento obbligatorio in caso di presenza di almeno 11 condomini.
Contiene informazioni fondamentali per l’acquirente, dato che può porre vincoli all’utilizzo dell’immobile e delle sue parti comuni.
Dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali
Ove si fosse in presenza di un immobile in condominio con amministratore, il proprietario deve richiedere un attestato di regolare pagamento delle spese condominiali. In questo modo, l’acquirente potrà essere certo di non acquistare, oltre una nuova casa, anche dei debiti nei confronti dell’amministratore.
Contratto di locazione
Nel caso in cui la casa in vendita fosse affittata, il proprietario deve fornire, in trattativa, il contratto di locazione. Ciò darà modo all’acquirente di valutare gli attuali vincoli di tempo e le condizioni economiche della locazione in essere.
Certificazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia
Assieme all’atto di provenienza, le certificazioni di conformità sono documenti necessari alla vendita della casa che spesso mettono in crisi i proprietari. La conformità dell’impianto elettrico e del gas viene rilasciata da un tecnico specializzato, con relazione asseverata.
Si tratta di documenti obbligatori per la vendita della casa? Senza tale attestazione, l’atto di compravendita risulta valido. Tuttavia, la certificazione degli impianti è un elemento che può incrementare il valore dell’immobile e risulta fondamentale nel caso di compravendita di un immobile commerciale o, comunque, aperto al pubblico.
Copia del contratto di mutuo
Se l’immobile in vendita è gravato da mutuo, il proprietario deve fornire all’acquirente, in fase di contrattazione, la copia del contratto e l’attestazione della regolare posizione nel pagamento delle rate di rimborso. Com’è facile comprendere, l’acquirente vuole avere la certezza delle condizioni del mutuo che si sta accollando.
Visura camerale dell’agenzia immobiliare
In caso di compravendita con mediazione, in fase di rogito, l’agenzia dovrà fornire la visura camerale e il numero di iscrizione al REA e i documenti dell’intermediario o del legale rappresentante.
Documenti relativi al proprietario
Carta d’identità e codice fiscale
Si tratta dei documenti di riconoscimento fondamentali, soprattutto in un atto di compravendita immobiliare. È importante che siano in corso di validità e, per tale motivo, è sempre bene effettuare un controllo prima di addentrarsi nel processo di vendita immobiliare: in alcuni casi, l’aggiornamento di questi documenti può richiedere tempi lunghi, che potrebbero mettere a rischio gli appuntamenti con il processo di compravendita o far fallire il rogito.
Certificato di residenza (o autocertificazione), estratto di nascita e certificato di stato civile o estratto dell’atto di matrimonio
Documenti che attestano la corrispondenza tra soggetto proprietario e venditore. Il certificato di stato civile e, in alternativa, l’estratto dell’atto di matrimonio servono ad attestare la presenza o meno di ulteriori soggetti che possono vantare diritti reali sull’immobile in vendita.
ALTRI DOCUMENTI
Quella che abbiamo stilato è una lista corposa ma non ancora esaustiva di tutta la documentazione che potrebbe essere necessaria per la vendita, perché ogni immobile, in base alla sua storia, alla sua localizzazione e destinazione d’uso, può avere particolarità importanti. In caso di dubbi, il nostro consiglio è sempre quello di rivolgersi a un professionista.
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