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FRAZIONAMENTO IMMOBILE COSTO, PRATICA E REQUISITI

FRAZIONAMENTO IMMOBILE:

Il frazionamento immobiliare è un processo che consiste nella divisione di un’unità immobiliare in due o più parti indipendenti. Questa pratica è diventata sempre più popolare negli ultimi anni, soprattutto nelle grandi città, dove gli appartamenti di metrature minori sono sempre più richiesti e apprezzati sul mercato. In questo articolo approfondiremo i costi, le procedure e i requisiti necessari per frazionare un immobile, analizzando sia gli aspetti legati alla normativa urbanistica vigente, sia quelli di carattere pratico e burocratico.

In cosa consiste il frazionamento immobiliare

Quando si parla di frazionare un immobile, si intende la divisione di un’unità immobiliare, come un appartamento, un ufficio o un negozio, in due o più unità più piccole. Il frazionamento può avvenire sia per motivi ereditari, per esempio nel caso di successione, sia per mettere a reddito una parte dell’immobile, realizzando una porzione indipendente che può essere affittata o venduta separatamente.

Le principali ragioni per cui si decide di procedere al frazionamento di un immobile possono essere:

  • Successione ereditaria: il frazionamento serve affinché due o più eredi possano utilizzare una parte dell’immobile senza che questo debba essere venduto o ceduto solo ad uno degli eredi.
  • Affitto di una porzione: il frazionamento serve a mettere a reddito solo una parte del proprio immobile realizzando una porzione indipendente che può essere affittata. Nell’altra parte, il proprietario può continuare a vivere in maniera indipendente.
  • Aumento del valore prima di una vendita: si sceglie di frazionare un grande appartamento in vendita per due motivi principali: il primo è che gli appartamenti piccoli vengono venduti con più facilità, il secondo è che il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore di un appartamento grande.
  • Realizzare una porzione indipendente per i propri parenti: frazionare un immobile per destinarne una parte ai propri figli, ai propri genitori o ad altri parenti.

Normativa di riferimento e iter burocratico per il frazionamento immobilE

Per poter procedere al frazionamento di un’unità immobiliare, è necessario seguire le norme previste dalla legislazione vigente in materia urbanistica ed edilizia, nonché dai regolamenti edilizi e condominiali. In particolare, bisogna considerare:

Le pratiche amministrative e civili da seguire per il frazionamento immobiliare sono le seguenti:

  1. Verifica della documentazione esistente: controllo della legittimità della preesistenza al comune (conformità urbanistica-edilizia) e al catasto (conformità catastale). Da questi elaborati parte qualsiasi richiesta di autorizzazione per modifiche dell’unità immobiliare.
  2. CILA o SCIA: sono le pratiche edilizie con cui il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico al Comune. In alcuni casi, bisogna individuare o “monetizzare” la realizzazione di parcheggi pertinenziali secondo quanto previsto dalla “Legge Tognoli“.
  3. Presentazione dell’aggiornamento catastale al Catasto: soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due (o più) nuove unità immobiliari. Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica.
  4. Richiesta di autorizzazione al condominio: necessaria per interventi che comportano la modifica delle parti comuni.
  5. Nuovi allacci gas ed elettricità: il frazionamento comporta la richiesta di nuovi allacci per elettricità o gas.
  6. Trasferimento della proprietà: il passaggio da un notaio è dovuto solo in caso di vendita dell’unità immobiliare.

FRAZIONAMENTO IMMOBILE IN UN CONDOMINIO

L’Ance analizza le problematiche legate al frazionamento immobile nei condomini: dall’ammissibilità del frazionamento alla revisione tabelle millesimali

Con la riforma del condominio (legge 220/2002) il singolo condominio può procedere al frazionamento dell’unità immobiliare, ossia alla divisione in due unità distinte dell’appartamento, salvo che il Regolamento di condominio non la vieti espressamente.

Requisiti minimi per il frazionamento immobiliare

Per poter procedere al frazionamento di un’unità immobiliare, è necessario rispettare alcuni requisiti minimi previsti dalla normativa vigente. In particolare:

  • Superfici minime delle diverse stanze, in base al regolamento edilizio comunale
  • Rapporto tra le superfici delle diverse stanze e la posizione delle finestre (rapporti aero-illuminanti)
  • Presenza di impianti idrici, elettrici e termici adeguati e conformi alle norme vigenti
AspettoDescrizione
CostoDipende da vari fattori, tra cui dimensioni dell’immobile, località, costi amministrativi e professionali. Può variare notevolmente.
PraticaIl frazionamento immobiliare richiede la presentazione di una pratica presso gli uffici competenti del governo locale o dell’autorità urbanistica.
RequisitiI requisiti possono variare a seconda della giurisdizione, ma in genere richiedono: un piano di divisione o frazionamento approvato, il rispetto delle norme edilizie, il pagamento delle tasse e dei diritti di registro, e la presentazione di documenti e certificati pertinenti.
Impatto ambientaleIn alcuni casi, il frazionamento immobile potrebbe richiedere valutazioni dell’impatto ambientale per garantire la conformità alle normative locali in materia di conservazione e tutela dell’ambiente.
TempisticheI tempi di elaborazione possono variare, ma di solito richiedono diverse settimane o mesi. È importante pianificare in anticipo per le tempistiche di attuazione.
Consulenza legaleÈ consigliabile consultare un Geometra specializzato in diritto immobiliare per guidarti attraverso il processo di frazionamento immobile e garantire la conformità alle leggi locali.

Procedura per il frazionamento immobiliare senza opere

In alcuni casi, è possibile procedere al frazionamento di un’unità immobiliare senza effettuare opere edilizie, ad esempio nel caso in cui l’immobile sia già predisposto per la divisione in due o più unità indipendenti. In questa situazione, sarà sufficiente presentare una CILA o una SCIA al Comune, in base alle caratteristiche dell’intervento e alle norme vigenti.

Frazionamento immobilE per successione ereditaria

Nel caso di successione ereditaria, il frazionamento immobiliare può essere utile per permettere a due o più eredi di utilizzare una parte dell’immobile senza che questo debba essere venduto o ceduto solo ad uno di loro. In questa situazione, sarà necessario seguire le stesse procedure descritte nei paragrafi precedenti, tenendo conto delle specificità del caso.

Frazionamento immobiLE per affitto di una porzione

Se si desidera mettere a reddito solo una parte del proprio immobile, il frazionamento può essere la soluzione ideale. In questo caso, sarà necessario realizzare una porzione indipendente che possa essere affittata, seguendo le procedure amministrative e civili descritte in precedenza.

Frazionamento immobiliare per aumento del valore prima della vendita

Uno dei motivi principali per cui si decide di frazionare un immobile è l’aumento del valore dell’unità immobiliare. Infatti, gli appartamenti di metrature minori sono più richiesti sul mercato e si vendono con maggiore facilità. Inoltre, il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore di un appartamento grande. Per procedere al frazionamento in questo caso, bisognerà seguire le stesse procedure descritte nei paragrafi precedenti.

Frazionamento immobiliare per realizzare una porzione indipendente per i propri parenti

Il frazionamento immobile può essere utile anche per realizzare una porzione indipendente da destinare ai propri figli, ai propri genitori o ad altri parenti. In questa situazione, sarà necessario seguire le stesse procedure descritte nei paragrafi precedenti, tenendo conto delle specificità del caso.

Frazionamento Immobile
Frazionamento Immobile Costo, Pratica E Requisiti

Quanto costa dividere un immobile e come risparmiare

Il frazionamento immobile comporta diversi costi, tra cui quelli relativi ai lavori di ristrutturazione, alle parcelle dei tecnici coinvolti e agli oneri di urbanizzazione. Per avere un’idea dei costi complessivi, è possibile considerare le seguenti voci di spesa:

  1. Interventi edili: variano in base alle necessità e alle caratteristiche dell’immobile
  2. Onorari dei professionisti: variano in base al tipo di intervento e al tecnico coinvolto
  3. Oneri di urbanizzazione e diritti di segreteria: circa 500 euro ogni 10 metri quadrati
  4. Allacci nuove utenze: circa 150 euro per l’acqua e circa 200 euro per il gas

Per risparmiare, è consigliabile confrontare diversi preventivi e affidarsi a un professionista esperto, evitando di rivolgersi a soggetti improvvisati che potrebbero causare problemi e costi aggiuntivi.

Detrazioni fiscali per il frazionamento IMMOBILE

Il frazionamento immobiliare può beneficiare di detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie, in quanto rientra nella categoria degli interventi di manutenzione straordinaria. Inoltre, se i lavori prevedono anche interventi di risparmio energetico, è possibile usufruire delle detrazioni previste dall’Ecobonus.

In conclusione, il frazionamento immobile è un intervento conveniente e attuale, che può portare numerosi vantaggi sia dal punto di vista economico che dal punto di vista pratico. L’importante è seguire scrupolosamente l’iter burocratico e le procedure previste dalla normativa vigente, evitando così eventuali sanzioni o problemi.

Cos’è il frazionamento immobiliare?

Il frazionamento immobiliare è il processo di divisione di un’unità immobiliare in due o più parti indipendenti. Questo può riguardare appartamenti, uffici, negozi o altre tipologie di immobili. È spesso utilizzato per motivi ereditari, per aumentare il valore di vendita, o per affittare porzioni indipendenti dell’immobile.

Quali sono le principali ragioni per frazionare un immobile?

Successione ereditaria: Permette a più eredi di utilizzare parti distinte dell’immobile.
Affitto di una porzione: Consente di mettere a reddito solo una parte dell’immobile, mantenendo l’altra per uso personale.
Aumento del valore prima della vendita: Gli appartamenti più piccoli si vendono più facilmente e a un valore per metro quadro maggiore.
Realizzare una porzione indipendente per i propri parenti: Consente di destinare una parte dell’immobile a figli, genitori o altri parenti.

Qual è la normativa di riferimento per il frazionamento immobiliare?

Le normative principali includono:
Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune
Regolamento edilizio comunale
Regolamenti condominiali (se l’immobile fa parte di un condominio)

Quali sono i passaggi burocratici per il frazionamento immobiliare?

Verifica della documentazione esistente: Controllo della conformità urbanistica-edilizia e catastale.
CILA o SCIA: Pratiche edilizie per ottenere l’autorizzazione dal Comune.
Aggiornamento catastale: Soppressione del subalterno vecchio e creazione di nuove unità immobiliari.
Autorizzazione condominiale: Necessaria per modifiche delle parti comuni.
Nuovi allacci gas ed elettricità: Richiesta di nuovi allacci per le unità frazionate.
Trasferimento della proprietà: Necessario solo in caso di vendita.

È possibile frazionare un immobile in un condominio?

Sì, il frazionamento è possibile salvo che il regolamento condominiale non lo vieti espressamente. Con la riforma del condominio (legge 220/2002), il singolo condomino può procedere al frazionamento dell’unità immobiliare.

Quali sono i requisiti minimi per il frazionamento immobiliare?

Superfici minime delle stanze: In base al regolamento edilizio comunale.
Rapporti aero-illuminanti: Proporzioni tra le superfici delle stanze e le finestre.
Impianti idrici, elettrici e termici adeguati: Devono essere conformi alle normative vigenti.

Quanto costa frazionare un immobile?

I costi possono variare notevolmente a seconda delle dimensioni dell’immobile, della località e dei costi amministrativi e professionali. Ecco alcune voci di spesa indicative:
Interventi edili: Variano in base alle necessità.
Onorari dei professionisti: Dipendono dal tipo di intervento.
Oneri di urbanizzazione e diritti di segreteria: Circa 500 euro ogni 10 metri quadrati.
Allacci nuove utenze: Circa 150 euro per l’acqua e 200 euro per il gas.

Esistono detrazioni fiscali per il frazionamento immobiliare?

Sì, il frazionamento può beneficiare di detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie, poiché rientra nella manutenzione straordinaria. Se i lavori includono interventi di risparmio energetico, è possibile usufruire delle detrazioni dell’Ecobonus.

È possibile frazionare un immobile senza effettuare opere edilizie?

In alcuni casi sì, soprattutto se l’immobile è già predisposto per essere diviso in unità indipendenti. In questa situazione, basta presentare una CILA o una SCIA al Comune.

Quali sono i vantaggi del frazionamento immobiliare?

Aumento del valore dell’immobile
Possibilità di affittare parti indipendenti
Facilitazione nella gestione delle successioni ereditarie
Creazione di spazi indipendenti per i familiari

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