FRAZIONAMENTO IMMOBILE:
Il frazionamento immobiliare è un processo che consiste nella divisione di un’unità immobiliare in due o più parti indipendenti. Questa pratica è diventata sempre più popolare negli ultimi anni, soprattutto nelle grandi città, dove gli appartamenti di metrature minori sono sempre più richiesti e apprezzati sul mercato. In questo articolo approfondiremo i costi, le procedure e i requisiti necessari per frazionare un immobile, analizzando sia gli aspetti legati alla normativa urbanistica vigente, sia quelli di carattere pratico e burocratico.
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In cosa consiste il frazionamento immobiliare
Quando si parla di frazionare un immobile, si intende la divisione di un’unità immobiliare, come un appartamento, un ufficio o un negozio, in due o più unità più piccole. Il frazionamento può avvenire sia per motivi ereditari, per esempio nel caso di successione, sia per mettere a reddito una parte dell’immobile, realizzando una porzione indipendente che può essere affittata o venduta separatamente.
Le principali ragioni per cui si decide di procedere al frazionamento di un immobile possono essere:
- Successione ereditaria: il frazionamento serve affinché due o più eredi possano utilizzare una parte dell’immobile senza che questo debba essere venduto o ceduto solo ad uno degli eredi.
- Affitto di una porzione: il frazionamento serve a mettere a reddito solo una parte del proprio immobile realizzando una porzione indipendente che può essere affittata. Nell’altra parte, il proprietario può continuare a vivere in maniera indipendente.
- Aumento del valore prima di una vendita: si sceglie di frazionare un grande appartamento in vendita per due motivi principali: il primo è che gli appartamenti piccoli vengono venduti con più facilità, il secondo è che il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore di un appartamento grande.
- Realizzare una porzione indipendente per i propri parenti: frazionare un immobile per destinarne una parte ai propri figli, ai propri genitori o ad altri parenti.
Normativa di riferimento e iter burocratico per il frazionamento immobilE
Per poter procedere al frazionamento di un’unità immobiliare, è necessario seguire le norme previste dalla legislazione vigente in materia urbanistica ed edilizia, nonché dai regolamenti edilizi e condominiali. In particolare, bisogna considerare:
- Il Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune in cui si trova l’immobile
- Il regolamento edilizio comunale
- I regolamenti condominiali, nel caso di immobili facenti parte di un condominio
Le pratiche amministrative e civili da seguire per il frazionamento immobiliare sono le seguenti:
- Verifica della documentazione esistente: controllo della legittimità della preesistenza al comune (conformità urbanistica-edilizia) e al catasto (conformità catastale). Da questi elaborati parte qualsiasi richiesta di autorizzazione per modifiche dell’unità immobiliare.
- CILA o SCIA: sono le pratiche edilizie con cui il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico al Comune. In alcuni casi, bisogna individuare o “monetizzare” la realizzazione di parcheggi pertinenziali secondo quanto previsto dalla “Legge Tognoli“.
- Presentazione dell’aggiornamento catastale al Catasto: soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due (o più) nuove unità immobiliari. Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica.
- Richiesta di autorizzazione al condominio: necessaria per interventi che comportano la modifica delle parti comuni.
- Nuovi allacci gas ed elettricità: il frazionamento comporta la richiesta di nuovi allacci per elettricità o gas.
- Trasferimento della proprietà: il passaggio da un notaio è dovuto solo in caso di vendita dell’unità immobiliare.
FRAZIONAMENTO IMMOBILE IN UN CONDOMINIO
L’Ance analizza le problematiche legate al frazionamento immobile nei condomini: dall’ammissibilità del frazionamento alla revisione tabelle millesimali
Con la riforma del condominio (legge 220/2002) il singolo condominio può procedere al frazionamento dell’unità immobiliare, ossia alla divisione in due unità distinte dell’appartamento, salvo che il Regolamento di condominio non la vieti espressamente.
Requisiti minimi per il frazionamento immobiliare
Per poter procedere al frazionamento di un’unità immobiliare, è necessario rispettare alcuni requisiti minimi previsti dalla normativa vigente. In particolare:
- Superfici minime delle diverse stanze, in base al regolamento edilizio comunale
- Rapporto tra le superfici delle diverse stanze e la posizione delle finestre (rapporti aero-illuminanti)
- Presenza di impianti idrici, elettrici e termici adeguati e conformi alle norme vigenti
| Aspetto | Descrizione |
|---|---|
| Costo | Dipende da vari fattori, tra cui dimensioni dell’immobile, località, costi amministrativi e professionali. Può variare notevolmente. |
| Pratica | Il frazionamento immobiliare richiede la presentazione di una pratica presso gli uffici competenti del governo locale o dell’autorità urbanistica. |
| Requisiti | I requisiti possono variare a seconda della giurisdizione, ma in genere richiedono: un piano di divisione o frazionamento approvato, il rispetto delle norme edilizie, il pagamento delle tasse e dei diritti di registro, e la presentazione di documenti e certificati pertinenti. |
| Impatto ambientale | In alcuni casi, il frazionamento immobile potrebbe richiedere valutazioni dell’impatto ambientale per garantire la conformità alle normative locali in materia di conservazione e tutela dell’ambiente. |
| Tempistiche | I tempi di elaborazione possono variare, ma di solito richiedono diverse settimane o mesi. È importante pianificare in anticipo per le tempistiche di attuazione. |
| Consulenza legale | È consigliabile consultare un Geometra specializzato in diritto immobiliare per guidarti attraverso il processo di frazionamento immobile e garantire la conformità alle leggi locali. |
Procedura per il frazionamento immobiliare senza opere
In alcuni casi, è possibile procedere al frazionamento di un’unità immobiliare senza effettuare opere edilizie, ad esempio nel caso in cui l’immobile sia già predisposto per la divisione in due o più unità indipendenti. In questa situazione, sarà sufficiente presentare una CILA o una SCIA al Comune, in base alle caratteristiche dell’intervento e alle norme vigenti.
Frazionamento immobilE per successione ereditaria
Nel caso di successione ereditaria, il frazionamento immobiliare può essere utile per permettere a due o più eredi di utilizzare una parte dell’immobile senza che questo debba essere venduto o ceduto solo ad uno di loro. In questa situazione, sarà necessario seguire le stesse procedure descritte nei paragrafi precedenti, tenendo conto delle specificità del caso.
Frazionamento immobiLE per affitto di una porzione
Se si desidera mettere a reddito solo una parte del proprio immobile, il frazionamento può essere la soluzione ideale. In questo caso, sarà necessario realizzare una porzione indipendente che possa essere affittata, seguendo le procedure amministrative e civili descritte in precedenza.
Frazionamento immobiliare per aumento del valore prima della vendita
Uno dei motivi principali per cui si decide di frazionare un immobile è l’aumento del valore dell’unità immobiliare. Infatti, gli appartamenti di metrature minori sono più richiesti sul mercato e si vendono con maggiore facilità. Inoltre, il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore di un appartamento grande. Per procedere al frazionamento in questo caso, bisognerà seguire le stesse procedure descritte nei paragrafi precedenti.
Frazionamento immobiliare per realizzare una porzione indipendente per i propri parenti
Il frazionamento immobile può essere utile anche per realizzare una porzione indipendente da destinare ai propri figli, ai propri genitori o ad altri parenti. In questa situazione, sarà necessario seguire le stesse procedure descritte nei paragrafi precedenti, tenendo conto delle specificità del caso.
Quanto costa dividere un immobile e come risparmiare
Il frazionamento immobile comporta diversi costi, tra cui quelli relativi ai lavori di ristrutturazione, alle parcelle dei tecnici coinvolti e agli oneri di urbanizzazione. Per avere un’idea dei costi complessivi, è possibile considerare le seguenti voci di spesa:
- Interventi edili: variano in base alle necessità e alle caratteristiche dell’immobile
- Onorari dei professionisti: variano in base al tipo di intervento e al tecnico coinvolto
- Oneri di urbanizzazione e diritti di segreteria: circa 500 euro ogni 10 metri quadrati
- Allacci nuove utenze: circa 150 euro per l’acqua e circa 200 euro per il gas
Per risparmiare, è consigliabile confrontare diversi preventivi e affidarsi a un professionista esperto, evitando di rivolgersi a soggetti improvvisati che potrebbero causare problemi e costi aggiuntivi.
Detrazioni fiscali per il frazionamento IMMOBILE
Il frazionamento immobiliare può beneficiare di detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie, in quanto rientra nella categoria degli interventi di manutenzione straordinaria. Inoltre, se i lavori prevedono anche interventi di risparmio energetico, è possibile usufruire delle detrazioni previste dall’Ecobonus.
In conclusione, il frazionamento immobile è un intervento conveniente e attuale, che può portare numerosi vantaggi sia dal punto di vista economico che dal punto di vista pratico. L’importante è seguire scrupolosamente l’iter burocratico e le procedure previste dalla normativa vigente, evitando così eventuali sanzioni o problemi.
