Il cambio destinazione d’uso è un processo che interessa sia gli aspetti urbanistici che catastali di un immobile, e riguarda la modifica delle finalità di utilizzo dell’unità immobiliare, come ad esempio il passaggio da ufficio ad abitazione o viceversa. In questo articolo, esamineremo le tempistiche, i costi e la documentazione necessaria per effettuare un cambio di destinazione d’uso, sia con opere edilizie che senza.
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COS’è IL cambio di destinazione d’uso
Contesto urbanistico e catastale
Il termine “cambio destinazione d’uso” viene utilizzato per indicare una modifica delle finalità di utilizzo di un’unità immobiliare. Questa trasformazione può riguardare, ad esempio, il passaggio da ufficio ad abitazione e viceversa, e coinvolge sia gli aspetti urbanistici che catastali dell’immobile.
Autorizzazioni e normative
La procedura di cambio destinazione d’uso è regolata da normative precise e richiede l’ottenimento delle autorizzazioni necessarie da parte degli uffici competenti, come il Comune e il Catasto. Inoltre, qualsiasi intervento effettuato al di fuori delle regole stabilite si configura come un abuso edilizio e come tale è punito con pesanti sanzioni amministrative.
Di seguito si trasmette in PDF la Circolare esplicativa sul Mutamento di Destinazione d’Uso pubblicata dal Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica (PAU) di Roma.
Procedura per il cambio destinazione d’uso
Intervento a livello urbanistico
Per effettuare un cambio destinazione d’uso, è necessario intervenire a livello urbanistico, chiedendo eventuali permessi a costruire al Comune di competenza territoriale. Questo passo è fondamentale per assicurarsi che il cambio di destinazione sia conforme alle normative vigenti e che non vi siano restrizioni o vincoli imposti dal Piano Regolatore Generale (PRG) o dal Regolamento Urbanistico del Comune.
Intervento a livello catastale
Una volta ottenute le autorizzazioni urbanistiche, è necessario effettuare il cambio di destinazione d’uso anche a livello catastale. Questo passo comporta l’aggiornamento della documentazione fiscale e la registrazione della modifica dello stato dell’immobile attraverso una variazione catastale, con conseguente modifica dei valori catastali e delle imposte (IMU, TARI, etc.) da pagare.
Quando è possibile effettuare un cambio di destinazione d’uso?
Cambio di destinazione d’uso rilevante
È necessario richiedere l’autorizzazione al Comune solo in caso di cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, ovvero, quando si vanno a modificare le finalità di utilizzo iniziali con il passaggio ad una diversa categoria funzionale. Ad esempio, nel caso di cambio destinazione d’uso da ufficio ad abitazione.
Ecco una tabella delle categorie funzionali per i cambi di destinazione d’uso a Roma:
| Categoria Funzionale | Descrizione |
|---|---|
| A1 – Residenza | Edifici destinati ad abitazione, inclusi quelli adibiti a residence, case famiglia, alloggi protetti, ecc. |
| A2 – Direzionale | Edifici per uffici e servizi amministrativi, ad esempio sedi di società, studi professionali, enti pubblici, ecc. |
| A3 – Commerciale | Edifici per attività commerciali, come negozi, supermercati, centri commerciali, mercati coperti, ecc. |
| A4 – Ricreativa | Edifici per attività ricreative, come sale da ballo, discoteche, teatri, cinema, auditorium, centri culturali, centri sportivi coperti, ecc. |
| A5 – Alberghiero | Edifici per attività alberghiere, come hotel, alberghi, pensioni, bed & breakfast, agriturismi, ecc. |
| B1 – Industriale | Edifici per attività industriali, come fabbriche, stabilimenti, capannoni, depositi, officine, ecc. |
| B2 – Artigianale | Edifici per attività artigianali, come laboratori, botteghe, officine artigiane, ecc. |
| B3 – Terziario | Edifici per attività di servizi, come banche, assicurazioni, agenzie immobiliari, studi medici, ambulatori, ecc. |
| B4 – Culto | Edifici per attività di culto, come chiese, moschee, sinagoghe, ecc. |
| B5 – Istruzione | Edifici per attività educative, come scuole, università, istituti di formazione, ecc. |
| B6 – Sanità | Edifici per attività sanitarie, come ospedali, cliniche, case di cura, ambulatori, laboratori di analisi, ecc. |
| C1 – Sport e Tempo Libero | Edifici per attività sportive e di tempo libero, come palestre, piscine, campi da tennis, campi da calcetto, centri benessere, centri termali, ecc. |
| C2 – Stazione di Servizio | Edifici per attività di distribuzione di carburante e servizi per autoveicoli, come stazioni di servizio, autolavaggi, officine autorizzate, ecc. |
| C3 – Parcheggi | Edifici per parcheggi, come parcheggi multipiano, autosilos, ecc. |
| D1 – Depositi | Edifici per deposito di merci, materiali e beni, come magazzini, depositi, ecc. |
| D2 – Ricettività Turistica | Edifici per attività turistiche di breve durata, come case vacanza, affittacamere, ostelli, camping, ecc. |
| D3 – Servizi alla Persona | Edifici per servizi alla persona, come asili nido, centri diurni, centri di aggregazione giovanile, centri anziani, centri di riabilitazione, ecc. |
| D4 – Sociale e Assistenziale | Edifici per servizi sociali e assistenziali, come case di riposo, centri di accoglienza, comunità alloggio, comunità terapeutiche, ecc. |
| D5 – Culturale | Edifici per attività culturali, come biblioteche, musei, archivi, sale espositive, gallerie d’arte, ecc. |
| D6 – Polizia e Sicurezza | Edifici per attività di polizia, sicurezza e difesa civile, come caserme dei vigili del fuoco, caserme dei carabinieri, caserme della polizia, centri di controllo del traffico, ecc. |
| E1 – Agricoltura | Edifici per attività agricole, come stalle, fienili, depositi attrezzi agricoli, ecc. |
| E2 – Zootecnia | Edifici per attività di allevamento, come stalle, ovili, pollai, ecc. |
| E3 – Florovivaismo | Edifici per attività di coltivazione e vendita di piante e fiori, come serre, vivai, giardini botanici, ecc. |
| E4 – Silvicoltura | Edifici per attività forestali, come foresterie, uffici forestali, centri di educazione ambientale, ecc. |
| E5 – Pesca | Edifici per attività di pesca e acquacoltura, come magazzini attrezzature per la pesca, laboratori di lavorazione del pesce, acquari, ecc. |
| E6 – Energia e Risorse | Edifici per attività di produzione e distribuzione di energia e risorse, come centrali elettriche, impianti di depurazione, impianti di trattamento rifiuti, ecc. |
| F1 – Viabilità e Trasporti | Edifici per attività di viabilità e trasporti, come caselli autostradali, stazioni ferroviarie, terminal bus, parcheggi scambiatori, ecc. |
| F2 – Urbanistica e Ambiente | Edifici per attività di urbanistica e ambiente, come uffici tecnici comunali, sedi enti di tutela ambientale, centri di educazione ambientale, ecc. |
| F3 – Comunicazione e Media | Edifici per attività di comunicazione e media, come stazioni radio, studi televisivi, redazioni giornalistiche, ecc. |
| F4 – Telecomunicazioni | Edifici per attività di telecomunicazioni, come centrali telefoniche, ripetitori, centri di controllo telecomunicazioni, ecc. |
| G1 – Difesa del Suolo | Edifici per attività di difesa del suolo e gestione delle risorse idriche, come uffici del genio civile, uffici idrografici, stazioni di monitoraggio, ecc. |
| G2 – Protezione Civile | Edifici per attività di protezione civile, come centri operativi, depositi emergenze, punti di raccolta, ecc. |
| G3 – Ricerca e Sviluppo | Edifici per attività di ricerca e sviluppo, come laboratori scientifici, centri di ricerca, incubatori di imprese, ecc. |
| G4 – Altro | Edifici per attività non comprese nelle categorie precedenti o con funzionalità multiple, come edifici pubblici, complessi multifunzionali, ecc. |
Cambio di destinazione d’uso non rilevante
Se si resta all’interno della stessa categoria funzionale, il cambio di destinazione d’uso è considerato non rilevante e non è necessaria l’autorizzazione comunale. In questo caso, è sufficiente effettuare il cambio al Catasto in caso di modifica della disposizione dei locali, delle dimensioni, o altre caratteristiche dell’immobile.
Cambio di destinazione d’uso con opere
Se per effettuare il cambio di destinazione d’uso sono necessari interventi edilizi, si parla di cambio destinazione d’uso con opere. In questo caso, è necessario richiedere i permessi urbanistici al Comune di competenza e presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), a seconda della tipologia e dell’entità degli interventi previsti.
Cambio destinazione d’uso senza opere
Cambio di destinazione d’uso con modifiche non strutturali
In alcuni casi, il cambio di destinazione d’uso può essere effettuato senza la realizzazione di opere edilizie, ma con semplici modifiche non strutturali all’immobile. In questa situazione, è necessario presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), a seconda della tipologia e dell’entità delle modifiche previste.
Cambio di destinazione d’uso senza modifiche all’immobile
Se non sono previste modifiche all’immobile, ma si desidera solamente cambiare la destinazione d’uso, è possibile effettuare il cambio di destinazione d’uso senza opere e senza la necessità di richiedere autorizzazioni comunali. In questo caso, è sufficiente effettuare il cambio al Catasto e procedere con eventuali aggiornamenti fiscali e catastali.
Tempistiche per il cambio di destinazione d’uso
Le tempistiche per effettuare un cambio di destinazione d’uso possono variare in base all’entità degli interventi previsti, alla complessità delle pratiche burocratiche e alle specifiche normative locali. In generale, i tempi possono oscillare tra i 15 giorni e i 60 giorni, con possibili ulteriori dilazioni in caso di richieste di documentazione aggiuntiva o accertamenti da parte degli uffici competenti.
Costi del cambio di destinazione d’uso
I costi legati al cambio di destinazione d’uso sono variabili e dipendono da diversi fattori, tra cui:
Interventi edilizi
Se sono previsti interventi edilizi per effettuare il cambio di destinazione d’uso, sarà necessario considerare i costi relativi alla realizzazione delle opere, come ad esempio la ristrutturazione, la messa a norma degli impianti, la realizzazione di nuovi ambienti, ecc.
Onorari dei professionisti
Per effettuare il cambio di destinazione d’uso, è necessario rivolgersi a professionisti esperti che si occuperanno della redazione delle pratiche urbanistiche, catastali, energetiche e di eventuali altri adempimenti. Gli onorari dei professionisti possono variare in base all’entità degli interventi e alla complessità delle pratiche.
Una pratica per cambio di destinazione d’uso nel comune di Roma viene elaborata mediamente ad un costo di € 1000,00 inclusa la variazione catastale. Ci teniamo come sempre a ricordare, che ogni pratica fa storia a sè quindi il prezzo della scia per cambio d’uso può variare.
Oneri di urbanizzazione e diritti di segreteria
Il cambio destinazione d’uso comporta anche la necessità di corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione e i diritti di segreteria, che variano in base alle specifiche normative locali e alle caratteristiche dell’immobile.
Documentazione necessaria
Per effettuare un cambio di destinazione d’uso, è necessario produrre e presentare una serie di documenti, tra cui:
- Permesso a costruire o autorizzazione comunale, se necessario;
- CILA o SCIA, a seconda degli interventi previsti;
- Variazione catastale;
- Certificato di agibilità, se previsto;
- Certificati di conformità degli impianti, se necessario;
- Eventuali altri documenti richiesti dalle normative locali o dagli uffici competenti.
Consigli per affrontare il cambio destinazione d’uso
Rivolgersi a un professionista esperto
Per affrontare al meglio il processo di cambio destinazione d’uso, è consigliabile rivolgersi a un professionista esperto nel settore, come un geometra, un ingegnere o un architetto, che conosca le specifiche normative locali e sappia come muoversi tra le pratiche burocratiche e gli adempimenti necessari.
Verificare la compatibilità dell’immobile
Prima di procedere con il cambio destinazione d’uso, è importante verificare che l’immobile sia effettivamente compatibile con la nuova destinazione prevista e che sia possibile rispettare i requisiti normativi e urbanistici vigenti.
Tenere conto dei costi e delle tempistiche
Infine, è importante tenere conto dei costi legati al cambio destinazione d’uso e delle tempistiche necessarie per completare l’intera procedura. In questo modo, sarà possibile pianificare al meglio gli interventi e gli adempimenti e evitare spiacevoli sorprese.
ConclusionE
Il cambio destinazione d’uso è un processo complesso che richiede una conoscenza approfondita delle normative urbanistiche e catastali, nonché delle pratiche burocratiche e degli adempimenti necessari. Rivolgendosi a un professionista esperto e seguendo i consigli presentati in questo articolo, è possibile affrontare al meglio questo processo e ottenere il cambio di destinazione d’uso desiderato, sia con opere edilizie che senza.
